Для заключения и регистрации подобной сделки необходимо сначала произвести процедуру консервации незавершенного строительством объекта недвижимости и только потом данный объект можно отчуждать.  Вопрос, касающийся консервации объектов недвижимости, находится в компетенции Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Карпович Инна: Согласно законодательству об охране и использовании земель  отсутствуют ограничения по отчуждению земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства, до осуществления государственной регистрации создания расположенных на них садовых домиков. Учитывая это, в рассматриваемой ситуации возможно заключить договор об отчуждении земельного участка, принадлежащего на праве собственности, со строительными материалами, вложенными в строительство незавершенного незаконсервированного садового домика.

Отмечу также, что в соответствии с Законом Республики Беларусь от 5 июля 2004 года ”Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь“ возведение садовых домиков осуществляется без разрешительной документации и по окончании строительства садовые домики не подлежат приемке в эксплуатацию.

В то же время, если речь идет о земельном участке, предоставленном для дачного строительства, то отчуждение земельного участка возможно только при условии консервации не завершенной строительством дачи и осуществления государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения, возникновения права собственности продавца на него в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом в рассматриваемой ситуации предметом договора будет выступать земельный участок и незавершенное законсервированное капитальное строение.

Возможно. В настоящее время наличие земельного участка для ведения коллективного садоводства не влияет на привлечение льготного кредита при строительстве жилья.

В соответствии с указом № 50 в целях создания транспортной инфраструктуры в местах расположения нескольких (трех и более) садоводческих товариществ подъездные дороги к товариществам были переданы на баланс дорожных организаций. Если дорога передана дорожной организации, претензии по вопросам содержания и обслуживания предъявляются к организации, обслуживающей данную дорогу, если дорога находится в составе товарищества, то вопросами обслуживания должно заниматься товарищество.

Основное нарушение - самовольное занятие членами товариществ земель общего пользования, земель государственного лесного фонда, примыкающих к товариществам. На этих землях иногда строят бани, беседки, делают искусственные водоемы, хозпостройки. Потом возникает масса вопросов.

Основая проблема при оформлении гражданами правоудостоверяющих документов на земельные участки - это, в общем-то, несоответствие фактических границ и размеров земельных участков проекту организации и застройки территории садоводческого товарищества. То есть, как правило, происходит самовольное занятие земель общего пользования, земель смежных землепользователей (как правило, это земли государственного лесного фонда) и так далее. Кто-то где-то улицу чуть-чуть прихватил, например.

Для оформления прав на земельный участок член садоводческого товарищества обязан привести границы своего земельного участка в соответствие с размерами, указанными в проекте организации и застройки территории садоводческого товарищества, либо внести в установленном порядке соответствующие изменения в этот проект.       

Еще одна распространенная проблема - это земельные распри со смежными землепользователями. Спорные ситуации, конечно, разрешаются. Мы начинаем их рассматривать, восстанавливаем границы.

Также не всегда все вовремя платят членские взносы в садоводческом товариществе. Эти взносы взыскивает товарищество. Допустим, пока не будут оплачены эти взносы, товарищества не дают данные для регистрации.

Инна Карпович: Да, указом №50 был установлен срок для обращения за государственной регистрацией. Этот срок был до 1 января 2012 года. Тем гражданам, которые не смогли обратиться по каким-либо причинам, не отказывают сейчас в регистрации. Организации по госрегистрации недвижимого имущества при наличии всех необходимых документов осуществляют госрегистрацию таких земельных участков.

Что касается вопроса по приданию статуса жилых поселков, то он пока не рассматривается. По крайней мере, в Минэкономики. Что касается корректировки Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 года № 50 "О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ", то планируются изменения по заочному голосованию, которое проводится опросным путем. Предлагается высылать бюллетень членам товарищества. В течение 15 дней после отправки член товарищества должен ответить на вопросы, которые указаны в бюллетене, и отправить его обратно. Самому члену товарищества бюллетень приходит заказным письмом, а но уже может отправить его обратно и простым, и заказным, и нарочным. Это уже личное дело каждого. Если же в 15 дней человек не уложится, то его голос будет признан как "воздержавшийся". Это для того, чтобы собрать кворум по тому или иному вопросу. Ведь есть такая проблема, что проводятся общие собрания, но люди не приходят, и поэтому нет кворума. Приходится еще раз проводить собрания.

Также прорабатываются изменения по членским взносам. Но это еще на стадии обсуждения. Пока ничего конкретного по этому вопросу сообщить нельзя. Идет работа.

По данным на 1 июля 2013 года, на территории садоводческих товариществ Минской области насчитывается 3771 свободный, то есть незанятый, земельный участок. Эти участки могут быть предоставлены гражданам для ведения коллективного садоводства. Правление садоводческого товарищества должно информировать местный исполнительный комитет, если есть незанятые участки. В свою очередь райисполком формирует перечни этих участков и размещает их на информационных стендах, сайте райисполкома, в СМИ и так далее. Чтобы люди могли видеть и знать, что такие участки есть, обращались с заявлением для их предоставления.

Перечень свободных земельных участков, которые могут быть предоставлены гражданам для ведения коллективного садоводства в садоводческих товариществах на территории Минской области, размещается на официальном сайте землеустроительной службы Минского облисполкома (www.minoblzem.by) и самого Минского облисполкома (www.Minsk-region.gov.by). Информация обновляется ежемесячно. За прошедшее полугодие количество свободных (незанятых) земельных участков варьировалось в пределах 3,6-3,8 тыс.

Как правило, спросом пользуются Минский район, а также Смолевичский, Дзержинский и Логойский. А в районах, которые дальше от Минска, - уже обратный процесс. Там товарищества ликвидируются. Конечно, все хотят максимум 40 км от кольцевой, но Минский район не безграничный. Земли там уже практически нет. Поэтому активная фаза обращений по поводу предоставления участков закончилась.

Начальная цена земельного участка в садоводческом товариществе - это, как правило, его кадастровая стоимость. Она формируется из многих факторов: близость к крупным населенным пунктам, зонам отдыха, железнодорожным станциям, наличие сетей коммуникаций, то есть электричества, газа, водоснабжения и так далее. Кадастровая оценка земель производится не реже, чем через пять лет, по инициативе райисполкома. Передача земельных участков гражданам из государственной в частную собственность осуществляется по их кадастровой стоимости. При продаже земельного участка его собственником цену устанавливает как раз собственник.

Инна Карпович: Дополню, что в соответствии с пунктом 4 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. №667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" местные исполнительные комитеты формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков, в том числе с расположенными на них неиспользуемыми объектами недвижимости, подлежащими сносу, находящихся в населенных пунктах на территории районов, включая садоводческие товарищества, дачные кооперативы, которые могут быть предоставлены гражданам для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, коллективного садоводства, дачного строительства. Информация о наличии таких земельных участков должна быть полной, достоверной, открытой, доступной и подлежит включению в перечни с указанием целей возможного использования этих участков. Согласно статье 31 Кодекса Республики Беларусь о земле, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность граждан Беларуси по их кадастровой стоимости, действующей на дату подачи ими заявления о предоставлении земельного участка в частную собственность, исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Нацбанком Беларуси на дату подачи такого заявления, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона.

По состоянию на 1 июля 2013 года, в Минской области зарегистрировано 1347 садоводческих товариществ. Наибольшее их количество расположено в пристоличных районах - Дзержинском (111 объектов), Минском (309), Молодечненском (181), Пуховичском (169), Смолевичском (150). Из 1347 товариществ схемы обращения с коммунальными отходами разработаны в 1323 (98%), и практически все они заключили договоры на вывоз отходов. Но, как показывает практика, большинство договоров носит фиктивный характер и заключается только ради галочки, заявительный принцип, принятый в договорах, не предполагает систематический вывоз. Все это привело к образованию несанкционированных свалок вдоль дачных участков. В результате в текущем году были еще раз пересмотрены имеющиеся схемы, ведется работа с организациями ЖКХ и товариществами по уходу от заявительного принципа, чтобы весной, летом и осенью осуществлялся плановый (раз в неделю или в две недели) вывоз мусора. Что касается санкций, то за два квартала 2013 года проведено свыше 300 проверок садоводческих товариществ, выдано 88 предписаний, составлен 31 протокол. Нарушители привлечены к административной ответственности на общую сумму Br11,6 млн. За нарушения законодательства об отходах предусмотрен штраф до 50 базовых величин для физического лица, до 1 тыс. - для юридического лица. Контроль за соблюдением схем обращения с отходами на территории населенных пунктов, в садовых товариществах специалисты комитета осуществляют постоянно в рамках планового контроля за санитарным состоянием населенных пунктов области. В Минской области обустроено и эксплуатируется 1116 площадок контейнерного типа в садоводческих товариществах. Закуплено и установлено 2239 контейнеров для сбора отходов.

В соответствии с пунктом 14 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденного постановлением Совмина от 2 июля 2008 г. № 1048, если появляется необходимость в выполнении работ, создающих шум, члены товарищества обязаны начинать работы не ранее 9 часов и заканчивать не позднее 19 часов, не применяя при этом оборудование и инструменты, от работы которых уровень шума и вибрации превышает установленные санитарные нормы. Этот порядок распространяется, в том числе, на использование триммеров и газонокосилок на дачном участке. Это значит, что работа с ними должна начинаться не ранее 9 часов и заканчиваться не позднее 19 часов.

Правила внутреннего распорядка товарищества обязательны для всех его членов и лиц, пользующихся земельными участками, находящимися в границах товарищества, в соответствии с его уставом.

Так, в случае нарушения членом товарищества этих правил председатель товарищества согласно пунктам 47 и 49 Положения о садоводческом товариществе должен потребовать прекращения таких работ в неустановленное время и предпринять для этого все необходимые меры. В случае невыполнения этого требования товарищество вправе обратиться в суд. Хочу отметить, что это правонарушение квалифицируется как мелкое хулиганство, за что в соответствии со статьей 17.1 КоАП предусмотрена ответственность в виде штрафа от 2 до 30 базовых величин или административного ареста.

Члены товарищества обязаны своевременно вносить взносы в соответствии с Положением № 50, уставом товарищества и решениями общего собрания (собрания уполномоченных). В случае наличия разногласий по вопросам внесения взносов и их расходования товариществом согласно пункту 56 Положения №50 они рассматриваются общим собранием (собранием уполномоченных), правлением, а споры по этим вопросам - судом.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка на день вынесения решения.

Данная норма распространяется в т.ч. и на членские взносы.

Свалки возникают стихийно. По состоянию на 10 июля 2013 года в Минской области выявлено 260 несанкционированных мест размещения отходов, выдано 150 актов-предписаний, составлено 49 протоколов на юридических и 154 - на физических лиц на общую сумму Br114 млн. Предъявлено семь исков на свалки на сумму более Br4 млн. По каждому конкретному факту мы детально разбираемся, стараемся выставлять иски. Но есть и обратная сторона вопроса - в основном претензии выставляются землепользователю, а это в большинстве организации лесного хозяйства, дорожные службы и др., которые становятся заложниками ситуации, мусор ведь оставляют люди. В этой связи нужна отладка всей системы сбора и вывоза коммунальных отходов. Пока она не будет действовать, проблема не решится.

Заключение договора на сбор и вывоз коммунальных отходов в соответствии с законом о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг является обязательным. Договор заключается с садовым товариществом, и дачник, отказавшись оплачивать услугу, сославшись на отсутствие мусора, просто перекладывает свои обязанности на другого. В целом в настоящее время отмечается рост отходов в жилом секторе, что связано с увеличением производства и реализации упаковочных материалов.