Продать объект в хорошие руки

Процесс вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемого или неэффективно используемого государственного имущества в Беларуси становится более динамичным. Раньше такое имущество продавалось очень осторожно, долго, с оглядкой. Часто владельцы объектов боялись продешевить или рассчитывали: пусть лучше постоит развалюха, может, на что пригодится. Теперь подходы меняются. Продажа неиспользуемого госимущества осуществляется все более современными методами, максимально быстро, четко и прозрачно. Государство на первое место ставит не возможность заработать деньги на продаже этого имущества, главное, чтобы оно эффективно использовалось, работал объект, создавалось производство, новые рабочие места. О том, что уже сделано в Беларуси по либерализации подходов по продаже госимущества, что еще необходимо осуществить, рассказал корреспонденту БЕЛТА заместитель директора Фонда государственного имущества Государственного комитета по имуществу Владимир Ковалевский.

За последнее время в Беларуси принято беспрецедентное количество нормативно-правовых актов, которые существенно либерализировали подходы к продаже государственного имущества. Пожалуй, ни в одной из постсоветских стран не было проделано таких стремительных шагов в этом направлении, как в Беларуси. Специфика неиспользованного госимущества для Беларуси является проблемой, учитывая наследство Советского Союза, в том числе большое количество объектов бывших военных городков, которые остались на территории страны.

Процесс продажи государственного имущества до 2007 года носил несистемный, хаотичный характер, отметил Владимир Ковалевский. Государственное имущество продавалось от случая к случаю, как правило, если была заинтересованность инвестора в приобретении объекта. И основным способом реализации была аукционная продажа. Такие подходы привели к тому, что к 2007 году в стране оставалось огромное количество неиспользованного госимущества, незадействованного в хозяйственном обороте, в производстве. Это было имущество, на которое государственные предприятия платили налог на недвижимость, земельный налог, но в производстве оно не участвовало. И отдачи не приносило, рабочих мест не создавалось.

По поручению главы государства в конце 2006 года была проведена сплошная инвентаризация всего госимущества - республиканской и коммунальной собственности. В результате широкомасштабной инвентаризации выявлено неиспользованное имущество. Тогда были составлены календарные графики вовлечения этого имущества в хозяйственный оборот. Графики включали наименование объекта, способы его вовлечения - продажа, безвозмездная передача, аренда, консервация, модернизация, в том числе и снос, как крайняя мера. Также были определены сроки вовлечения в хозяйственный оборот, ответственные исполнители. Таким образом, с 2007 года процесс вовлечения госимущества в хозяйственный оборот поставлен на плановую основу. "Теперь мы четко знаем: что, когда, каким способом можно и нужно вовлечь в хозоборот либо списать", - подчеркнул заместитель директора фонда.

За четыре года - с 2007-го по 2010-й - вовлечено в хозяйственный оборот и списано более 13 тыс. неиспользованных объектов государственного имущества. "Это очень впечатляющие цифры. И достигнуты они благодаря тому, что процесс был поставлен на плановую основу и осуществляется контроль его реализации", - отметил Владимир Ковалевский. Вовлечение в хозоборот 13 тыс. объектов позволило привлечь Br27,8 млрд. инвестиций. Создано более 1,5 тыс. рабочих мест. Зачастую на вчерашних развалинах созданы новые современные объекты, которые заработали и начали приносить прибыль собственнику.

На 2011 год запланировано вовлечь в хозяйственный оборот и списать около 1 тыс. объектов республиканской собственности и около 3,6 тыс. - коммунальной. "И вот этот массив, который мы знаем пообъектно, является сегодня предметом работы Госкомимущества, а также местных исполнительных и распорядительных органов, отраслевых министерств", - констатировал он.

ДЕЛА АУКЦИОННЫЕ

Наиболее распространенным способом реализации имущества является аукционная продажа. С 2008 года неиспользованное государственное имущество в Беларуси продается на аукционах с правом аренды земельного участка, на котором расположен объект. Организаторами этих аукционов являются областные и Минский городской территориальные фонды Госкомимущества. Они расположены во всех областях республики и в Минске. Информация об аукционах или конкурсах размещается на сайтах Госкомимущества, облисполкомов, Минского горисполкома, а также в СМИ, которые определены правительством (газеты "Советская Белоруссия", "Рэспублiка", "Звязда").

Подходы к продаже имущества достаточно либеральные. И все же сразу далеко не всегда объект продается. "С первого раза у нас продается примерно только 25% имущества, - уточнил Владимир Ковалевский. - Это те объекты, которые в теперешнем состоянии вызывают интерес у инвесторов. И инвестор готов приобрести именно этот объект за стоимость, которая сложилась в результате аукциона". Таким образом, процесс продажи на аукционе - наиболее интересный для инвестора способ стать собственником приобретенного имущества.

Но что делать с огромной массой, которая остается после первых нерезультативных торгов? Здесь также действуют достаточно гибкие и прогрессивные подходы. После первых нерезультативных торгов стоимость объекта может понижаться на 20%. Если во второй раз нет результата, стоимость объекта может быть понижена до 50%. После третьих нерезультативных торгов объект может быть выставлен на так называемый голландский аукцион - с применением метода понижения начальной цены. В ходе этого аукциона стоимость объекта, если есть несколько желающих его приобрести, возрастает. Но если интерес к этому объекту невысок, то в результате стоимость объекта понижается и может составить только 20% от начальной цены. То есть в ходе проведения аукциона стоимость объекта снижается на 80%. Так инвесторы могут приобрести объект по минимальной цене продажи. Минимальная цена продажи озвучивается публично в информационном сообщении о проведении аукциона. "Как видим, это гибкие, нормальные и понятные продажи объектов, нереализованных на предыдущих аукционах", - отметил собеседник.

Но иногда бывает, что и на таких аукционах объект не продается, даже при снижении стоимости на 80%. Аукционы проводятся за счет средств республиканского бюджета, если объект республиканской собственности, и за счет средств местных исполнительных и распорядительных органов, если это коммунальные объекты.

КУПИТЬ ОБЪЕКТ ЗА BR35 ТЫС.

Есть еще один интересный способ реализации объектов - на аукционе с начальной ценой продажи за одну базовую величину (Br35 тыс.). Он стал применяться в Беларуси с 2007 года. Сейчас таким путем продается достаточно большое количество объектов. В 2007-2010 годах продано 1979 объектов государственной собственности, выставленных на аукцион с начальной ценой продажи за одну базовую величину. С каждым годом постоянно увеличивалось число этих продаж. Так, в 2007 году было продано 80 объектов, в 2008-м - 444, в 2009-м - 526. В 2010 году на торгах с начальной ценой продажи за одну базовую величину реализовано 929 таких объектов.

"Конечно, это не говорит о том, что мы буквально распродаем имущество за Br35 тыс., - пояснил замдиректора фонда. - Это начальная цена продажи на аукционах. Но есть факты, их немало, когда на аукцион приходит один человек и он покупает здание или сооружение за Br35 тыс. плюс 5% к начальной цене". 

Эта норма эффективно действует и повышает результативность аукционных торгов. Ранее же, если на торги приходил один претендент, аукцион считался нерезультативным и объект не мог быть продан ему. С 2008 года норма скорректирована. Сейчас собственником объекта может стать один участник аукциона.

Но на этом способы поиска эффективного собственника на объект не заканчиваются. Ранее недвижимость продавалась вместе с правом аренды земельного участка. Таким образом получалось, что при продаже стоимость объекта и право аренды земельного участка составляли единый предмет аукциона. И этот единый предмет аукциона соответственно повышался с каждым шагом аукциона. Но могла возникнуть ситуация, когда объект стоил Br35 тыс., а право аренды земельного участка доходило до Br8-12 млн. То есть зачастую стоимость права заключения договора аренды участка многократно превышала стоимость продаваемого имущества.

Такие подходы вызывали недоумение и нарекания предпринимательских структур. Если государство заявляет о продаже объекта с начальной ценой за одну базовую величину, то откуда берется единый предмет аукциона в Br12 млн.? "Ситуацию мы исправили в прошлом году", - сказал замдиректора фонда. С марта 2010 года вступил в силу указ №622, в соответствии с которым объекты с начальной ценой, равной одной базовой величине, продаются без продажи права заключения договора аренды на земельный участок. "Тем самым мы не дискредитируем саму идею продажи госимущества с начальной ценой, равной одной базовой, заявлена одна базовая, значит, такой она и должна быть", - подчеркнул он.

Это еще один плюс для инвесторов. Появилось больше желающих купить такие объекты. В результате с марта прошлого года резко повысилось количество продаж за одну базовую величину.

Сегодня приходится только сожалеть, что такие подходы в республике начали применяться уже после того, когда некоторые объекты доведены до плачевного состояния и не привлекательны инвесторам. Если бы в предшествующие годы были приняты такие меры, поставлено на контроль выполнение графиков продаж, то, может быть, сейчас не было бы такой проблемы по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользованного госимущества, считает Владимир Ковалевский.

Чтобы работа пошла быстрее, четче, Госкомимуществу в 2010 году делегирована часть полномочий, которыми ранее было наделено только правительство. Теперь продажа объектов стоимостью до 5 тыс. базовых величин осуществляется министерствами по согласованию с Госкомимуществом. Раньше отраслевые министерства должны были согласовывать это с Совмином. Данная норма по принятию решений вступила в силу с ноября прошлого года. "За полгода мы увидели, как много решений принято по маленьким объектам стоимостью до 5 тыс. базовых величин. А ведь именно таких объектов у нас больше всего, и их необходимо вовлекать в оборот", - отметил Владимир Ковалевский.

Существует еще один способ вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемого госимущества - безвозмездная передача объекта инвестору под реализацию конкретного инвестпроекта. "Понятно, что мы не можем просто так, без контроля передавать объекты, есть условия - под создание рабочих мест, новых производств, вложение инвестиций". Чаще всего речь идет о незавершенных строительством объектах. Отдавая их новому собственнику бесплатно, государство, как видим, не преследует фискальную цель - пополнить бюджет от продажи имущества. Например, безвозмездно в конце прошлого года 11 зданий в Минском районе передали фермеру под инвестпроект по развитию овцеводства.

Недавно вышло распоряжение Президента о передаче СООО "Белтитан" 22 объектов Новополоцкого завода белково-витаминных концентратов. Новый собственник планирует организовать производство полиэтиленовой пленки. Будут задействованы огромные площади проблемного завода, который строился в советское время. Сейчас ведется работа по передаче еще ряда объектов этого завода, заинтересованность в которых выразил российский инвестор. Таким образом, инвестор получает неиспользуемое имущество, вкладывает деньги только в производство, в рабочие места, в свой бизнес.

ПРОДАТЬ НЕЛЬЗЯ. СНОСИТЬ

Но и на этом не исчерпаны пути сокращения неиспользуемого имущества. Что делать, если невзрачный объект уже побывал на разных аукционах, но его не хотят покупать даже за одну базовую, и он не нужен ни государству, ни инвестору? Выход один - надо сносить.

Здесь тоже есть свои подходы и новшества. Снос объектов - проблема самого предприятия и осуществляется за счет его прибыли. А если много неиспользованных объектов, и это не покосившиеся сараи, а капитальные строения, и не одноэтажные? На их снос требуется разработка проектно-сметной документации, достаточно большие затраты, а этих денег у государственных предприятий нет.

Для решения проблемы есть общие подходы. Если нет денег на снос у самого предприятия, то оно может привлекать к сносу некоего инвестора. Но здесь проблема в том, что инвестор должен компенсировать потери, убытки балансодержателю по сносу объекта. Иными словами, инвестор может снести, если надо ему, эти объекты, но он должен компенсировать госпредприятию за то, что тот лишается объектов, находящихся в госсобственности.

Такая схема логична и правильна, если объекты были задействованы в производстве, а местные органы предоставили инвестору земельный участок, на котором находится сносимый объект, для строительства жилья. Конечно, здесь инвестор должен компенсировать потери балансодержателя, который лишается этих объектов. Но зачем заставлять инвестора платить деньги за снос и еще за компенсацию потери балансодержателя?

Теперь эта проблема также урегулирована постановлением правительства. Если объекты подлежат сносу, то инвестор, которому предоставляется земельный участок, с расположенными на нем объектами для сноса, не платит компенсацию балансодержателю. Это нормальные подходы, и они вызывают интерес у инвесторов. Так бы деньги на снос изыскивало госпредприятие, исполком или государство, а теперь это сделает инвестор.

ЗАКОНСЕРВИРОВАННАЯ ВЗЛЕТНАЯ ПОЛОСА

Особая проблема - вовлечение в хозяйственный оборот объектов бывших военных городков. Сегодня это актуально для Могилевской и Гомельской областей, где в советское время располагалось большое количество военных городков. Теперь они переданы из республиканской собственности в собственность административно-территориальных единиц, поставлены на балансы, в основном, организаций ЖКХ. Сложно найти применение этим объектам, непросто найти деньги на их снос. Ведь эта недвижимость расположена в лесах, давно не используется, не в лучшем состоянии, туда нет подъездных дорог, до ближайшего населенного пункта - 10-15 км. Инвестора на такое объекты не найти. Снос также не решит эту проблему.

В августе прошлого года принят указ №428 об объектах бывших военных городков. Он установил особые подходы к сносу объектов бывших военных городков, которых в республике сейчас насчитывается 1096. Их перечень также был утвержден этим указом. В соответствии с данным документом предприятие, имеющее такие объекты, не платит налоги на недвижимость и на землю до тех пор, пока они не будут выведены из оборота. В этом случае высвобожденные от налогов деньги можно направить на разработку проектно-сметной документации по сносу имущества. Появляются деньги на снос объектов.

Однако и на этом проблема не решается. Среди военных городков есть специфические объекты. Это завалованные объекты в земле, взлетно-посадочные полосы, дороги в лесу, бывшие хранилища, шахты. "Мы понимаем, что вовлечь в хозяйственный оборот взлетную полосу или завалованный в земле объект невозможно, - констатировал Владимир Ковалевский. - Поэтому в данном указе принято решение облисполкомам по согласованию с Минобороны и МЧС определить перечень таких объектов. Теперь по ним мы не проводим работы по вовлечению в хозоборот, потому что не найдем покупателя".

Сейчас эти объекты законсервированы, к ним ограничен доступ, чтобы они не составляли опасность для окружающих, не наносили угрозы жизни и здоровью людей. В республике в настоящее время насчитывается 314 таких объектов, они исключены из общего проблемного списка для сноса объектов бывших военных городков.

СРОЧНО ПРОДАЕТСЯ

В настоящее время работа по активизации процессов вовлечения в хозяйственный оборот госимущества продолжается. Есть еще много различных моментов, которые необходимо усовершенствовать, сделать процесс более привлекательным, снять некоторые барьеры. Госкомимущество готовит проект нового указа, который позволит перейти от осторожных подходов по продаже объектов к более решительным. "У нас установлены достаточно сжатые сроки по вовлечению в оборот неиспользованного имущества, поэтому осторожные, медлительные подходы, которые действуют, уже не соответствуют поставленным задачам", - подчеркнул Владимир Ковалевский.

Госкомимущество предлагает ускорить продажи объектов на аукционах путем сокращения этапов их проведения. Сейчас снижение цены объекта после первых нерезультативных торгов проводится три раза: сначала на 20%, потом на 50% и на голландском аукционе снижается на 80%. В комитете считают, что такой метод целесообразно применять только к объектам в Минске и в областных центрах - крупные города у инвесторов пользуются повышенным вниманием.

В малых и средних городах Беларуси, в районных центрах можно делать эту работу быстрее. Выставили объект по полной стоимости на аукцион, и если не продали, сразу надо переходить к продаже недвижимости по методу голландского аукциона, снижать стоимость на 80%. Эти подходы уже принципиально одобрены местными органами и ключевыми министерствами.

Кроме того, решается вопрос отмены проведения ежегодной переоценки объектов, если они не были проданы. Владимир Ковалевский пояснил, с чем это связано. Например, принято решение о понижении начальной цены продажи объекта в конце года. Но на аукционе его не продали. Наступило 1 января следующего года, и уже надо делать переоценку стоимости имущества. Переоценка увеличивает его стоимость (порой до 30%), тем самым сводя на нет принятое ранее решение о понижении цены объекта.

Госкомимущество предлагает установить такой подход: если решение о продаже объекта с понижением начальной цены принято, то с 1 января не нужно проводить его переоценку, а продолжать работать с этим объектом, понижая ту стоимость, которая заложена в решении. Это ускорит процессы продажи имущества.

В Беларуси также планируется продавать неиспользуемые объекты государственного имущества за одну базовую величину под жилье и ведение личного подсобного хозяйства. Такая норма может быть введена в соответствии с указом, проект которого готовит сейчас Госкомимущество. "Объекты, которые приобретены за одну базовую величину, можно будет использовать под жилье и ведение личного подсобного хозяйства. Раньше такого делать было нельзя", - отметил Владимир Ковалевский. Эта инициатива была предложена облисполкомами.

Ранее приобретенное у государства имущество за одну базовую величину необходимо было использовать только для организации производства. В государственных органах посчитали, что такой подход не всегда нужен как инвестору, так и самому государству. Особенно если продаваемые объекты находятся рядом с деревней, например. Почему нельзя там организовать подсобное хозяйство, склады, сараи или использовать их под жилье? Сейчас подготовлен проект указа, он направлен на согласование заинтересованных. Во втором квартале 2011 года Госкомимущество внесет его в правительство.

В проекте предусматривается еще одна важная норма, которая должна заинтересовать инвесторов и активизировать процесс вовлечения в хозоборот неиспользуемого госимущества. В настоящее время в республике действует норма, в соответствии с которой объекты, проданные за одну базовую величину, должны быть использованы только под организацию производства. "Но объекты-то плачевные", - констатировал Владимир Ковалевский. У инвестора в соответствии с законодательством нет возможности сноса этих объектов, потому что он не предусматривался при продаже за одну базовую.

Эта норма также вызывала справедливые нарекания инвесторов. Получалось, что снести купленное здание нельзя, потому что производство надо было организовать на объекте, проданном за одну базовую. "Сейчас мы будем это регулировать, дав возможность инвестору при продаже за одну базовую сносить объекты и строить новые на том земельном участке, который предоставлен, - отметил замдиректора фонда. - Мы полагаем, что эта норма очень либеральная и смелая, найдет отклик у инвесторов, и они будут приобретать такие объекты".

Ожидаются изменения и в сфере аренды. Выкуп арендованного имущества будет проводиться по оценочной стоимости. Такая норма предусмотрена в проекте указа, который подготовлен Государственным комитетом по имуществу. Она принимается в соответствии с Директивой №4, где, в том числе, идет речь о выкупе арендованных помещений предпринимателями-арендаторами.

Владимир Ковалевский пояснил, что сейчас действует норма, по которой осуществляется прямая продажа неиспользуемых объектов. В соответствии с этим продажа осуществляется по цене, наибольшей между рыночной и оценочной стоимостью объектов. Но для арендаторов такой подход при продаже им этого имущества не совсем правильный, считает представитель комитета.

Есть случаи, когда арендаторы арендуют имущество достаточно длительный период, многие годы. За это время они затрачивают свои средства на улучшение арендованного имущества, его поддержание. Этот факт влияет на увеличение рыночной стоимости имущества. Поэтому предлагается продавать арендаторам арендованное ими имущество не по рыночной, а по оценочной стоимости. "Причем за минусом тех денежных средств, которые арендатор вложил в арендованное имущество и которые были учтены у арендодателя в балансе", - отметил Владимир Ковалевский. Таким образом, арендатору, который станет собственником объекта, не придется платить дважды. Это понятный, прозрачный механизм, и он вызывает оптимизм у арендаторов, констатировал замдиректора фонда.

Он также сообщил, что не все арендованное сейчас имущество будет продаваться арендаторам. "Мы рассматриваем аренду как меру краткосрочного действия, вынужденную меру, - пояснил он. - Сейчас это госимущество не используется, но, может быть, через какое-то время предприятие, сдающее объект в аренду, расширится, и ему самому понадобятся эти площади". Здесь должно быть, прежде всего, желание арендодателя продать имущество в каждом конкретном случае.