Аренда по-черному

Черный рынок аренды жилья - не только проблема налогов, но и почва для других преступлений

В городах немало людей живут в арендованных квартирах и комнатах. Подсчитать точное количество нанимателей или тех, кто сдает жилье, сложно. По официальным данным, в Беларуси на 1 января 2012 года было 92,2 тыс. квартирных рантье - тех, кто сдает жилье легально и платит налоги. По сравнению с началом 2011 года количество рантье увеличилось на 13,8%. Но никто не знает, сколько их осталось в теневом секторе. А ведь нелегальная сдача жилья в аренду - это почва для различных преступлений и правонарушений.

Как пояснил корреспонденту БЕЛТА старший помощник прокурора Минска по правовому обеспечению, информации и общественным связям Сергей Балашев, среди преступлений на теневом рынке аренды жилья фигурируют мошенничества, когда чужая квартира пересдается другим людям, чаще всего сразу нескольким доверчивым клиентам. Вселиться, естественно, либо вообще не получается, либо счастье это длится недолго. Обычно такое переарендованное жилье изначально было сдано хозяином на сутки, и деньги он получил именно за этот срок, а не за месяц. Вторичные жильцы туда, если и въезжают, то на птичьих правах. Финал предсказуем. Подобные сделки осуществляются под честное слово, и найти концы очень нелегко.

Но правоохранительные органы не дремлют. Например, не так давно в столице задержали 32-летнюю женщину, которая кинула по такой схеме около 15 человек. Пресс-офицер Фрунзенского РУВД Минска Алла Голубович рассказала, что задержанная - витебчанка - приехала в столицу, нашла квартиру, сдающуюся на сутки, а дальше все по стандартной схеме. По данным следствия, за достаточно короткий срок женщина обманула не менее десяти человек. Более того, как пояснила Алла Голубович, предприимчивая дама приехала уже с солидным криминальным багажом. В Витебске она умудрилась "сдать" 25 клиентам квартиру, где проживала с семьей. "Она просто брала задаток, а потом не пускала в квартиру", - пояснила пресс-офицер. Возможно, в этом случае именно наглость и чрезмерная жадность подвели женщину, и она стала фигурантом уголовного дела по ст.209 "Мошенничество" УК Беларуси. Но есть мошенники гораздо хитрее.

Представитель минской прокуратуры Сергей Балашев советует потенциальным нанимателям требовать у хозяев документы. Пусть владелец жилья покажет паспорт и документы, подтверждающие, что именно он является собственником квартиры. После этого можно заключать договор найма или поднайма жилого помещения. Для этого нужно обратиться в жилищно-эксплуатационную организацию или расчетно-справочный центр либо исполком (администрацию района). При этом нужно помнить, что договор нужно зарегистрировать до момента фактического вселения в квартиру. Только после регистрации документа у квартиранта появляются право на пользование жильем и вытекающие отсюда обязанности. Все предыдущие отношения, если они имели место, вне рамок закона. Иными словами, если квартирант пожил месяц под "честное слово", а потом был заключен договор, то хозяин не может, например, потребовать у нанимателя долг или возмещение за поломанную мебель.

Бывает, что нелегальные квартиранты-преступники используют съемное жилье не для фиктивной пересдачи, а для еще более изощренных схем. Например, в прошлом году именно на съемной квартире ловкий мошенник провернул виртуозную аферу. Пользуясь ситуацией на валютном рынке, он пообещал доверчивому человеку поменять рубли на крупную сумму долларов. В итоге клиенту мошенник подсунул "куклу". Вряд ли хозяин обрадовался тому, что после этого квартирой заинтересовались органы. Тем более что никакого официального договора с квартирантом не заключалось.

Поэтому очевидно, что договор не только своеобразная страховка для квартиранта, но и возможность для хозяина в случае чего подать в суд, решить проблему цивилизованно. Если договора нет, а между сторонами возникли серьезные споры, то легальных механизмов их решения практически не существует. Более того, квартирант может начать шантажировать хозяина. Мол, если что не так, напишу донос в налоговую. В таком случае только после уплаты недополученных государством налогов и штрафов собственник сможет подать в суд иск о выселении. Если квартира сдавалась нелегально достаточно долгое время, то к судебным издержкам добавятся такие убытки, что хозяину дешевле выполнить ультиматумы квартиранта, нежели приступать к "боевым действиям".

Если сумма неуплаченных налогов составляет менее тысячи базовых величин, то по ч.8 ст.136 КоАП предусматривается уплата недополученных бюджетом налогов и штраф в размере 20% от этой суммы, но не менее пяти базовых. Если же доказано, что квартира сдается давно и налоговый долг составляет тысячу базовых и более, отвечать придется уже по ст.243 "Уклонение от уплаты сумм налогов, сборов" УК. В зависимости от ситуации суд может назначить наказание как в виде ареста на срок до шести месяцев, так и приговорить к семи годам лишения свободы. Есть в статье и такие санкции, как лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью, а также конфискация имущества. Перспективы малоприятные.

Так что те, кто сдает квартиру без договора, не всегда понимают риски, на которые их толкает желание заработать больше. Порой договор пытаются заменить сомнительными механизмами. Например, берут в залог паспорт квартиранта. Но этого, опять же, закон не предусматривает. К тому же особо настойчивым и бесцеремонным в этом вопросе хозяевам стоит помнить о ст.378 "Хищение личных документов" УК.

Но вернемся к проблемам нанимателей. К сожалению, влипнуть в историю или просто неприятную ситуацию они рискуют не только, если самостоятельно снимают квартиру у первого встречного, не проверив документов. Иногда людей подводят недобросовестные риелторы. Несколько лет назад, например, в одном из областных центров была открыта контора, которая предоставляла несвежую информацию о съемном жилье. Клиенты платили деньги, а потом оказывалось, что по предоставленным адресам уже давно живут квартиранты. Отстоять свои права потребителям услуг было трудно, так как договоры об оказании информуслуг они читали бегло и не обращали внимания, что по большому счету особых гарантий контора не давала. История эта закончилась уголовным делом и даже мордобоем.

Не все риелтерские конторы одинаковы, но некоторые, судя по всему, думают только о прибыли. Квартиросдатчик, пожелавший остаться анонимным, рассказал корреспонденту БЕЛТА, что только однажды по объявлению на него выходил агент, который сопровождал сделку до конца. В других же случаях потенциальные наниматели приходили смотреть квартиру, думая, что агентство, куда они обратились и которое дало телефон хозяина, все проверило. "Но я на тот момент ни с какими агентствами не работал, а заключал договоры сам. Получается, риелторы увидели мое объявление в Интернете и пересказали его людям. Никакие работники этой конторы ко мне не приходили, не смотрели документы. То есть они с человека просто сняли деньги и отправили неизвестно куда. А может, я мошенник?" - рассказал хозяин квартиры.

Вера на слово незнакомым людям, отсутствие культуры деловых отношений и молчаливое согласие с нелегальной схемой, которую предлагает владелец квартиры, может привести к сложным, а порой даже трагическим жизненным ситуациям. В столичной прокуратуре привели два ярких примера. Молодая минчанка хотела снять комнату. Она нашла объявление, встретилась с хозяином. Вроде бы все ее устроило. Конечно, никакого договора не заключала, вселилась в тот же день. Владелец жилья был старше ее лет на 25. Вечером он предложил девушке выпить вместе спиртное. Она отказалась, чем вызвала у хозяина всплеск агрессии. Он силой заставил выпить вместе с ним, избил квартирантку и изнасиловал. Но этого мужчине показалось мало. Хозяин жилья забрал у пострадавшей деньги и ушел по своим делам, закрыв жертву в квартире. Впоследствии его, конечно, задержали и возбудили уголовное дело по ч.1 ст.166 "Изнасилование" УК. Но ведь могло дойти и до убийства.

Другая алькогольно-квартирная история в Минске закончилась именно смертью, хотя начиналась довольно романтично. Летом на Цнянском водохранилище познакомились парень и девушка. После этого они виделись несколько раз. А через девять лет снова случайно встретились. Видимо, подумав, что это судьба, стали жить вместе у родителей девушки. Вскоре захотелось большей самостоятельности, и они сняли комнату. Причем, как следует из материалов уголовного дела, постоянной работы у них на то время не было. Они уговорили хозяина: пусти добрый человек, вот скоро найдем работу и будем платить. Никакого договора, никакого аванса, никакого задатка. Впрочем, уже в ходе следствия один из обвиняемых показал, что якобы хозяин забирал в залог его паспорт. Но к тому моменту владелец квартиры уже был мертв, и даже если это было так, то такая гарантия не спасла хозяина от трагедии.

А дело обстояло так. Квартирант и его подруга поддерживали с хозяином, по их словам, нормальные отношения, иногда говорили на разные темы, несколько раз пили вместе пиво и водку. При этом парочка, по их же словам, не только искала работу: квартирант со спутницей ходили по знакомым, у которых иногда выпивали. В конце концов алкоголь и, вероятнее всего, постоянные обещания заплатить за комнату привели к ссоре между хозяином и квартирантом. Последний на следствии уверял, что сам не понял, почему начал бить владельца квартиры. Но бил он долго и жестоко. "Нанес не менее одиннадцати ударов руками, ногами, табуреткой и иными предметами по голове, туловищу и конечностям, душил..." Это лишь небольшой отрывок из фрагмента уголовного дела, в котором описывается жестокое избиение, приведшее к смерти. Тело парочка вынесла на балкон.

Потом убийца, по его словам, начал искать свой паспорт в вещах покойного. Рядом с документом лежали золотые изделия. Затем взгляд остановился на DVD-плейере, жидкокристаллическом телевизоре... В общем, улов был солидный. Через считанные часы квартирант уже сдавал похищенное золото в ломбард вместе со школьным товарищем. Получив деньги, они заглянули в магазин за водкой. Впереди было еще много интересного. В том числе квартирант-убийца совершил пару краж. Что, в принципе, не удивительно. Ведь после той встречи с девушкой на водохранилище герой успел нахватать целый букет судимостей: за разбой, мошенничество, уклонение от отбывания наказания в виде исправительных работ.

Хозяин квартиры не мог этого знать. Закон не дает физлицу, сдающему жилье, безусловного права требовать справку об отсутствии судимости. Но ведь мог же выставить жесткое требование: хочешь заселиться, заключай со мной договор, соглашение о задатке. Рецидивист-пьяница на такое никогда бы не согласился, что спасло бы хозяина от беды. Кстати, как пояснил Сергей Балашев, если хозяин хочет взять задаток, то соответствующее соглашение подписывается в комплекте к договору. Текст соглашения можно составить, проконсультировавшись с юристом. Задаток не стоит путать с авансом, который просто является предоплатой, суммой, выплаченной по договору без составления документа. Задаток же - это защитная мера для обеих сторон. Если какие-то условия договора нарушены нанимателем, то он не получает эту сумму обратно, а если хозяином - он возвращает ее, например, в двойном размере.

Вообще, чтобы перестраховаться от каких-либо споров по поводу долга за аренду жилья, квартирант может передавать деньги под расписку, но именно после заключения договора. Если же деньги были переданы авансом, когда еще никакого договора не было, то расписка в этом случая не является полноценным документом. "Такая расписка, конечно, будет рассмотрена в суде, но только в совокупности с другими доказательствами. Сама по себе она не является прямым доказательством заключения договора", - пояснил Сергей Балашев. При этом он напомнил, что все расчеты закон требует производить в национальной валюте.

То есть, чтобы иметь возможность потребовать защиты со стороны государства, и квартиранты, и хозяева просто обязаны соблюдать законы. И подписывать договоры на бумаге, а не на словах под звон стаканов с алкоголем.