20 марта 2025, 11:00

Как купить торговое помещение в Беларуси. Практические рекомендации

Возможность получения пассивного дохода является всегда актуальной, но как выбрать актив, который сможет приносить стабильный финансовый результат, победить инфляцию и не требовать постоянного вашего участия? Какие есть сложности в выборе такого объекта инвестирования, чтобы он приносит доход, а не проблемы, разберем в статье.

Один из самых эффективных вариантов инвестирования - покупка нежилого коммерческого помещения с действующим договором аренды - ГАБ (готовый арендный бизнес). Приобретая такой объект, вы сразу можете просчитать:

- его доходность, то есть за сколько лет он окупится;

- актуальные сильные и слабые стороны - объект уже функционирует, в реальности можно оценить потенциал, техническое состояние.

Объявления по приобретению таких помещений можно найти на портале по коммерческой недвижимости.

В данном материале речь пойдет не о юридической проверке объекта, а о критериях выбора его как объекта инвестирования.

Окупаемость помещения

Чтобы первоначально просчитать окупаемость объекта, необходимо знать стоимость продажи помещения и арендную плату в месяц. Например, стоимость составляет 100 000 рублей, арендная плата - 830 рублей в месяц, значит, окупаемость ("грязная") составит 10 лет (100 000 руб. разделить на 830 руб. аренды и разделить на 12 месяцев). Это без учета налогов, возможного простоя помещения, инфляции, ремонта и т.д., но есть возможность оперативно оценить эффективность инвестирования в этот объект. Данный показатель может вам помочь при переговорах с продавцом по снижению стоимости объекта, это существенный аргумент. Если срок окупаемости больше 12-13 лет, значит, либо аренда занижена, либо продавец слишком высоко оценил свой актив. Если продавец реально заинтересован в оперативной сделке, возможно снижение стоимости объекта в процессе переговоров либо пересмотр в сторону увеличения арендной платы у текущего арендатора.

Какой срок окупаемости в настоящее время считается приемлемым?

До 10 лет - отличный срок окупаемости, найти такой объект достаточно сложно, их быстро разбирают опытные игроки. Также обратите внимание: чем меньше общий бюджет на покупку, тем вероятнее выше срок окупаемости, так как количество покупателей с начальным минимальным бюджетом больше, чем в более высоком бюджете. Если объект статусный, в самом центре города, редкий, уникальный ("трофейная недвижимость"), то окупаемость также будет завышена, так как количество таких объектов ограничено и владение ими добавляет собственнику дополнительные преимущества.

Устойчивость, надежность текущего арендатора

Что необходимо уточнить у собственника помещения с арендатором:

- существенные условия договора аренды (условия оплаты, срок действия договора, условия расторжения, возможность изменения стоимости аренды, как давно заключен договор аренды);

- кто занимается техническим обслуживание помещения - товарищество, управляющая компания, с кем заключены договора на электричество, водоснабжение, пожарную безопасность, уборку). Какой порядок возмещения арендатором этих услуг, примерный счет/акт за прошедший месяц, чтобы вы четко понимали расходы на содержание помещения, если вдруг текущий арендатор его покинет;

- является ли текущая арендная ставка рыночной, нет ли завышения ставки аренды перед продажей помещения, чтобы окупаемость была для покупателя привлекательной. Если ставка аренды завышена, после покупки помещения арендатор может начать переговоры по снижению аренды либо расторжению договора. Что необходимо сделать: посмотреть предложения по аренде в вашем районе по аналогичному метражу помещения. Этот анализ даст представление о конкурентной среде по аренде объекта, который вы рассматриваете к покупке;

- является ли аренда данного помещения важным, ценным активом для арендатора, нет ли рядом аналогов, которые смогут в будущем предложить более низкую стоимость, и ваш арендатор уедет. Например, в новых жилых комплексах можно найти большое количество примерно схожих помещений. Разница будет в наличии ремонта и частично - в удобстве расположения, тут вы столкнетесь с большой конкуренцией собственников, ставки аренды пойдут вниз. А если ваше помещение имеет уникальные преимущества в данной локации (рядом с остановкой, оборудовано вытяжками, подходит для медицинской деятельности, имеет выделенную электрическую мощность и т.д.), то вашему арендатору не будет целесообразно менять арендодателя.

Если текущий арендатор расторгнет договор

Необходимо подготовить примерный план, кому может подойти ваше помещение, учитывая его планировку, расположение, технические параметры, а также окружение возле вашего объекта. Если рядом высокая конкуренция по коммерческим помещениям, основные категории арендаторов уже присутствуют, тогда могут возникнуть сложности с реализацией нового договора аренды.

Для такой сложной покупки есть смысл привлечь агентство недвижимости с опытом работы по коммерческой недвижимости, налогового консультанта, юриста в сфере недвижимости.

Виды арендаторов

Часто в продажу поступают ГАБы (готовые арендные бизнесы):

- пункты выдачи заказов ("Валберис", "Озон" и т.д.);

- кафе, кофейни (сеть "Варка");

- небольшие магазины и павильоны в торговых центрах;

- парикмахерские, салоны красоты;

- аптеки.

Помещения с действующими арендаторами могут быть в офисной, торговой, складской недвижимости.

Актуальные объявления по продаже помещений с арендаторами можно посмотреть на сайте по коммерческой недвижимости.

Арендаторы могут быть сетевыми (например, "Валберис", "Варка") или локальными, и работа с ними значительно отличается. С сетевым крупным арендатором будет проблематично внести ваши формулировки в договор: он стандартный, повышение стоимости или индексация предусмотрена не более чем на 10 процентов в год, а иногда и маловероятна, но арендатор - надежный и крупный. Кроме того, сети практически не ошибаются с выбором места под свои магазины. И наоборот: у локального арендатора можно получить большую сумму аренды, если ваше помещение значимо, но надежность уменьшается.

Также обратите внимание, что иногда продавец помещения сам недавно приобрел этот объект ("спекулятивный инвестор"). Возможно, сделал ремонт и перепланировку, заключил договор аренды с перспективным, модным арендатором, чтобы затем быстрее и с хорошей наценкой продать данное помещение. Но только он уже всю прибыль от этого помещения заложил в стоимость продажи, поэтому срок окупаемости у нового собственника вырастет, зато работать ему будет проще.

На что еще обратить внимание

Не планируется ли в ближайшее время капремонт дома или здания - арендатор попросит скидку на аренду.

Есть ли потенциал стоимости объекта, возможно ли в будущем его продать дороже или, наоборот, стоимость продажи будет снижаться и окупаемость возможна только за счет аренды.

Предусмотрен ли вступительный взнос при покупке в товарищество собственников и в каком размере.

Становится очевидным, что покупка помещения с арендатором требует работы специалистов - риелторов, налоговых консультантов, юристов в сфере недвижимости. А ликвидные, перспективные помещения с арендаторами можно купить на сайте.