На одного жителя Беларуси в среднем приходится почти 28 кв.м жилья. Это один из самых высоких показателей в странах СНГ. Однако нужно учитывать, что такая цифра формируется в том числе за счет пустующего жилого фонда, особенно в сельской местности, так как продолжается переток населения в города. При этом в последние годы объемы строительства жилья в республике уменьшились. Так, в прошлом году было введено почти 3,8 млн кв.м, в 2018-м планируется ввести около 4 млн кв.м жилья.
Первоочередная задача государства - обеспечить жильем нуждающихся. О том, сколько таких семей в Беларуси, как они могут улучшить свои жилищные условия и какую помощь им оказывает государство, мы узнали у экспертов.
Участники:
- Сколько многодетных семей нуждается в улучшении жилищных условий сейчас и сколько из них смогут решить квартирный вопрос уже в текущем году?
Александр Горваль: В Беларуси на начало этого года на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состояли 678 тыс. семей, из них 35 тыс. - многодетные. В настоящее время строится жилье для примерно 6 тыс. таких семей. Всего в нынешнем году около 7 тыс. многодетных семей улучшат свои жилищные условия. Государство планирует сохранить такой темп обеспечения жильем до 2020 года.
Рост количества многодетных семей, состоящих на учете, может восприниматься как отрицательный фактор. Но, с другой стороны, это показатель того, что государственная поддержка простимулировала увеличение числа многодетных семей. В их числе и те семьи, которые ранее были обеспечены жильем, но с появлением четвертого и пятого ребенка вновь стали на учет как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть в целом государственная политика в части улучшения демографии через поддержку при строительстве дает свои результаты.
Согласно действующему законодательству, многодетной семье в течение года после постановки на учет должно быть предложено строительство жилья. Но это требование выполняется не повсеместно. Значительная часть семей ожидает своей очереди по два-три года. И этому есть объяснение. В силу разных причин не во всех регионах строится необходимый объем жилья и не все многодетные семьи принимают условия, которые им предлагаются. Некоторые из них с опасением подходят к строительству жилья по указу №240 об адресных жилищных субсидиях. Это касается и строительства индивидуального жилья в сельской местности. Понятно, что данный процесс сложный, проще получить готовое жилье.
Есть и другие аспекты, которые сдерживают возможность улучшения жилищных условий для многодетных семей. Большинство из них обладают базовыми жилищными условиями и выбирают наиболее удобные варианты. Как пример - одно из рассматривавшихся недавно обращений. Многодетной семье предлагали построиться в Сухарево, но ей там не нравится. Очередь движется дальше, и эта семья пополняет перечень многодетных семей, которые с превышением установленного срока находятся в очереди на получение жилья.
Александр Авраменко: Всего в Минске 5,6 тыс. многодетных семей состоят на учете нуждающихся, из них около 1,3 тыс. - более трех лет. Многодетные семьи имеют первоочередное право на получение господдержки. Семьи с четырьмя и более детьми направляются и вовсе вне очереди. Сегодня в Минске на учете около 500 таких семей, 230 из которых уже направлены на строительство жилья. Всего в столице в этом году планируется, что около 900 многодетных семей улучшат свои жилищные условия, надеемся, что этот план будет перевыполнен.
- Насколько остро стоит проблема со свободными площадками для строительства жилья в Минске?
Дмитрий Гуриненко: Развитие строительства в Минске ограничено генеральным планом. В текущем году в столице будет возведено 720 тыс. кв.м жилья. В целом до 2020 года предусматривается ввод 644 тыс. кв.м жилья ежегодно - это около 10 тыс. квартир.
В столице практически не осталось свободных для строительства жилья площадок. Идем по пути трансформации территории. Осваиваем территории воинских частей для строительства жилья. Начали возведение двух жилых домов на территории воинской части по ул. Кабушкина. Один из этих домов будет арендным, второй - для нуждающихся, в том числе для многодетных семей. Осваивается также территория воинской части в Масюковщине. Большой потенциал для строительства жилья для нуждающихся в микрорайоне Лошица.
Активно развивается социальная инфраструктура. Практически обеспечена Каменная горка. Ежегодно в Минске строится по две школы и пять-семь детских садов. Ранее строили одну школу и два-три детских сада в год.
- Господдержка для нуждающихся, в том числе для многодетных, не направляется на приобретение жилья на вторичном рынке. Возможно, снятие этого ограничения помогло бы ускорить улучшение жилищных условий?
Александр Горваль: Согласно указу №240 государственная поддержка не распространяется на приобретение жилых помещений на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в стране в целом не хватает жилого фонда. Поэтому государственная политика направлена на то, чтобы имеющиеся ресурсы осваивались в новом строительстве, чтобы были загружены строительные организации, использовались материальные ресурсы белорусского производства. Есть установленные государственными программами нормативы по обеспеченности жильем в расчете на одного жителя. К концу пятилетки мы должны выйти почти на 28,5 кв.м жилья на человека. Это требует создания нового жилого фонда.
У нас в стране сформировалось такое понимание господдержки, при которой должны быть одномоментно обеспечены максимально комфортные жилищные условия. При этом часто забывается, что возможен постепенный переход от меньшей квартиры к большей. Это, к слову, одна из причин, которая приводит к сдерживанию в целом процесса улучшения жилищных условий. Если бы было поэтапное движение, то большее количество семей смогло бы улучшить жилищные условия.
- Как задействованы в обеспечении нуждающихся в жилье минчан возможности городов-спутников?
Александр Горваль: Подготовлен проект указа о проведении эксперимента с Минском и Смолевичами в части того, чтобы элементы государственной поддержки предложить тем очередникам из Минска, которые поедут в город-спутник на постоянное место жительства, - независимо от того, имеют они право на господдержку или нет. Этот механизм прорабатывается. Пытаемся таким образом стимулировать движение очередников из Минска в города-спутники.
Продолжает действовать государственная программа по строительству жилых районов для жителей столицы в городах-спутниках. Она не так активно реализуется из-за финансового аспекта, поскольку строительство жилья в городе-спутнике обходится дороже, чем в базовом городе. Если на обжитых территориях инфраструктура составляет 20-30% стоимости объекта, то в городах-спутниках - 50-60%. Нужно время, чтобы сбалансировать все вопросы с финансовой и социальной точки зрения.
- Интересно мнение кредитующей организации касательно предложения по строительству жилья для минских очередников в Смолевичах...
Виктор Агеев: Скорее всего, предусматривается расширение льгот по указу №240 с определенными дополнениями. Для Беларусбанка в связи с этим ничего не изменится. Мы всегда выделяем достаточный объем финансирования для строительства жилья с господдержкой.
- Среди многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, есть представители разных социальных категорий. Как вы относитесь к идее проработать с частными застройщиками и банками возможность выдачи наиболее платежеспособным многодетным семьям кредитов под более низкий процент и увеличения рассрочки под гарантии Минстройархитектуры или правительства? Таким образом граждане с более высокой зарплатой могли бы построить жилье с рассрочкой, но не на 10 лет, а, например, на 15-20 лет. Очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий двигалась бы быстрее.
Александр Горваль: Объемы государственной поддержки при строительстве жилья определяются на законодательном уровне, в настоящее время формируется программа на 2019 год. То, о чем идет речь, - дополнительные механизмы, которые требуют финансирования. Многодетные семьи имеют первоочередное право на социальные и арендные квартиры, но многие предпочитают получить жилье в собственность. В этом году планируется ввести 22 социальных жилых дома, построенных с технической помощью Китайской Народной Республики (почти 2 тыс. квартир социального пользования), и семьи могут таким образом решить свой жилищный вопрос.
Сегодня практически 80% средств государственной поддержки получают многодетные семьи. А есть еще молодые семьи с двумя детьми, семьи военнослужащих... Всего у нас 17 льготных категорий. Например, около 35% состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий - молодые семьи. На сегодняшний день, наверное, стоит сконцентрироваться на других вопросах - развитии механизмов ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений, формировании культуры накопления средств, а не на решении жилищного вопроса за счет льготного кредитования. Неправильно рассчитывать только на помощь государства.
Дмитрий Гуриненко: Такой механизм трудно реализуем. Сейчас ставка рефинансирования снижается. Если раньше она была 28-30%, теперь - 10-11%. Маржинальность банков при выдаче кредитов на общих основаниях - 1-2 процентных пункта.
Виктор Агеев: В Беларусбанке кредит на общих основаниях можно взять под 13,5%. Это наименьшая ставка за последние 15 лет.
- Планируется ли на основе существующей системы лизинга жилья (на базе АСБ Лизинг) сделать также некую государственную программу для многодетных семей?
Виктор Агеев: Любая скидка как на товар, так и на услугу (в данном случае услугу лизинга) делается за чей-то счет. Лизинговая программа для многодетных семей - социальный проект, а значит, априори он должен содержать элементы господдержки. Мы сегодня говорим о сокращении объемов финансирования по указу №13. Альтернатива - указ №240. По статистике, за время существования предыдущих указов, предусматривающих господдержку при строительстве жилья, из общего объема финансирования около 27-30% приходилось на многодетные семьи. За неполный год действия указа №240 эта цифра увеличилась до 80%. Документ сохранил возможности поддержки многодетных семей.
- В Беларуси увеличиваются объемы индивидуального жилищного строительства, его доля достигла 40-45% от общего объема ввода жилья. Могут ли нуждающиеся и многодетные семьи получить субсидию на строительство индивидуального жилого дома, отличаются ли условия предоставления таких субсидий этой категории граждан, востребованы ли они?
Александр Горваль: По данным на 1 апреля текущего года, всего в республике насчитывается 27,3 тыс. незанятых земельных участков. В список желающих строить индивидуальное жилье включено 62,5 тыс. семей, из них 59 тыс. - нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
По указу №240 "О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений" с начала года заключено около 5,2 тыс. договоров, из них 1 тыс. 750 (более 30%) предусматривают индивидуальное жилищное строительство. Общий объем финансирования составляет Br260 млн, из них около Br100 млн выделено для строительства частных домов. Речь идет только о нуждающихся в улучшении жилищных условий льготных категориях граждан.
Александр Авраменко: Что касается Минска, то земельные участки для строительства индивидуального жилого дома реализуются через аукцион. Исключение составляют многодетные семьи. Площадки им выделяются по решению Мингорисполкома, но таких участков крайне мало. Из состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий многодетных семей свыше 600 заинтересованы в строительстве частного дома.
- Ваши прогнозы: при сохранении нынешних темпов строительства жилья для многодетных, когда мы выйдем на то, чтобы многодетным в течение года предлагали вариант решения жилищного вопроса?
Александр Горваль: В целом по стране ставится задача строить по 7 тыс. квартир в год для многодетных семей. Если в 2018-2020 годах мы этот темп выдержим, то к концу 2020 года мы вернемся в среднем к одному году ожидания.
С другой стороны, мы все время говорим о господдержке, но не говорим об уровне доходов семьи, а этот показатель глубоко связан с вопросами, которые мы сегодня обсуждаем.
- Какие нужны условия для того, чтобы в республике развивалась система ипотечного кредитования и жилищно-строительных сбережений?
Александр Горваль: Ипотечное кредитование и жилищно-строительные сбережения - перспективные механизмы, которые без массового привлечения бюджетных средств позволили бы гражданам улучшить жилищные условия. Если говорить о первом механизме, то концептуальные положения определены законом об ипотеке. Вместе с тем не решены принципиальные вопросы, касающиеся возможности взыскания предмета ипотеки банком в случае неплатежей. Кроме того, нужно, чтобы ипотечное кредитование было интересно в части более низкой процентной ставки. Как правило, в мировой практике ипотечный кредит дешевле, чем коммерческий.
Что касается системы строительных сбережений, то она рассматривается уже много лет на государственном уровне. Когда выделялись значительные объемы средств на поддержку граждан при строительстве жилья, этот вопрос отодвинулся на второй план. Сейчас мы вернулись к данному механизму, которым, исходя из уровня доходов, может воспользоваться около 60% домашних хозяйств республики. В этой системе также есть элементы государственной поддержки. В настоящее время проект указа о строительных сбережениях находится на рассмотрении в правительстве. Документ предполагает дифференциацию по срокам накопления. Так, семьи с более высоким доходом смогут накопить средства на улучшение жилищных условий за более короткий период.
Виктор Агеев: В Беларусбанке система строительных сбережений функционирует с 2006 года, но это не совсем тот механизм, о котором идет речь в проекте указа. В нашем случае не предусмотрено участие государства. Система пользуется спросом у тех людей, которые готовы задумываться о жилье заранее и накапливать денежные средства. В мировой практике система строительных сбережений - комплекс мер, которые связаны с удешевлением части кредита, в том числе при поддержке государства.
- Еще один вариант решения жилищного вопроса - арендное жилье. Насколько оно востребовано, кто может его получить?
Александр Авраменко: Эти правоотношения регулируются указом №563. В принципе, жилье коммерческого использования, или арендное, может получить каждый желающий, независимо от того, состоит он на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или нет. Но приоритет все-таки отдается нуждающимся, и в первую очередь тем из них, кто дольше состоит в очереди. Если среди этой категории не будет желающих получить арендное жилье, его предложат гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке поступления от них заявлений.
Информация о наличии арендного жилья размещается на официальных сайтах районных администраций.
Мы видим большую перспективу в развитии такого вида жилья. Сейчас на одну арендную квартиру претендуют в среднем от 40 до 70 желающих. В 2013-2014 году, когда все начиналось, это были сотни.
- В Беларуси реализуется государственная программа по строительству арендного жилья. Сколько такого жилья построено за это время в Минске и в целом по республике?
Александр Авраменко: Строительство арендного жилья в Минске начато с 2013 года. За данный период построено 2 704 квартиры – это около 25 домов. В их числе два дома Парка высоких технологий и комплекс жилых домов "Магистр", предназначенных для деятелей науки, культуры, преподавателей вузов. В будущем планируем сохранить такие темпы, но нужно понимать, что все будет зависеть от бюджета и доходности уже имеющегося арендного жилья.
Часть арендного жилья находится в старом жилом фонде. Это квартиры, которые по каким-то причинам не были приватизированы и были переведены в соответствии с законодательством в категории жилья коммерческого использования.
Дмитрий Гуриненко: Ежегодно на средства, которые поступают от сдачи внаем уже имеющегося арендного жилья, в Минске строится не менее двух арендных домов, или 200-250 квартир. И их количество из года в год будет увеличиваться за счет роста фонда арендного жилья.
Сейчас в Минске строится три арендных жилых дома в микрорайоне Новинки, два из них будут введены в эксплуатацию в текущем году. Один уже сдан, сейчас оформляются правоустанавливающие документы, и в течение ближайшего месяца он будет выставлен для распределения. Еще один дом будет построен до конца года. Квартиры в этих домах распределяются среди районов пропорционально количеству нуждающихся.
Александр Горваль: Всего в республике в 2018 году планируется построить 90 тыс. кв.м арендного жилья. В первом квартале введено в эксплуатацию 33 тыс. кв.м, то есть примерно треть от задания.
Хотел бы напомнить, что есть еще такая категория, как социальное жилье, которое строится только на бюджетные средства, и оно очень востребовано.
В 2018 году в Беларуси планируется построить почти 700 квартир социального пользования, за первый квартал построено уже 326. Кроме того, в этом году будет построено 1 850 таких квартир с привлечением технико-экономической помощи Китайской Народной Республики.
- А кто обеспечивается таким жильем?
Александр Авраменко: Определено 17 категорий граждан, которым может предоставляться жилье социального пользования. Как правило, это семьи, у которых доходы не позволяют построить жилье даже с привлечением льготного кредита. В настоящее время в Минске очередь на жилье социального пользования составляет около тысячи человек.
Александр Горваль: В целом на финансирование строительства жилья в 2018 году предполагается использовать Br4,26 млрд. Из них ресурсы на льготное кредитование составят Br646 млн. С учетом того, что планируется ежегодно увеличивать объем строительства жилья на 500 тыс. кв. м, объем средств на льготное кредитование в 2020 году превысит Br1 млрд, а в целом на финансирование строительства жилья будет направлено около Br6 млрд.
- Понятно, что государство видит проблему и многое делает для ее решения. Но, наверное, и самим людям нужно искать возможности решения жилищного вопроса, а не только надеяться на государство…
Александр Авраменко: Да, есть определенные потребительские настроения у людей. Многие считают, что государство должно им помогать. Но, как говорит наш Президент, сначала человек должен сам думать о себе, о своей семье, как заработать, как построить жилье – сделать все для того, чтобы самому решить свою проблему. А уже потом государство может подставить плечо и помочь.
Александр Горваль: Должны предлагаться варианты, у людей должен быть выбор. Это сложный социальный процесс, который даже большим количеством денег не решается быстро.
Виктор Агеев: Государство действительно оказывает серьезную поддержку гражданам на строительство жилья. Сегодня упоминали и коммерческое кредитование, и возможность воспользоваться другими финансовыми услугами, такими как лизинг, предоставление льготных кредитов нуждающимся в улучшении жилищных условий. Причем ставки по кредитам сегодня наиболее приемлемые за последние 15 лет.
- Благодарим за беседу!
- размещаются материалы рекламно-информационного характера.