Законы дачной жизни

По данным на 1 января 2013 года, в Беларуси зарегистрировано 4477 садовых товариществ и дачных кооперативов, в которых имеется 371,5 тыс. земельных участков.  При этом больше всего садоводческих товариществ расположено в Минской области.

Владимир Гумаров: На 1 января 2013 года на территории Минской области было 1372 садоводческих товарищества и дачных кооператива, в которых насчитывалось свыше 211,3 тыс. земельных участков. Общая площадь земель, занимаемых садоводческими товариществами и дачными кооперативами в Минской области, составляет почти 17,9 тыс. га.

Карпович Инна: Добавлю, что больше всего садоводческих товариществ расположено в Минской области (30%), меньше всего – в Могилевской (9%).

В настоящее время согласно Положению о садоводческом товариществе, утвержденному указом № 50, земельные участки предоставляются садоводческому товариществу (земли общего пользования), а также гражданам для коллективного садоводства в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества. Изменение застройки территории товарищества не допускается без внесения в установленном законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности порядке изменений в утвержденный проект.

Таким образом, расположение садового домика и хозяйственных построек на земельном участке должно осуществляется в соответствии с проектом с соблюдением архитектурных, санитарных, противопожарных и других норм. Отступление от данных норм является нарушением. Если аналогичные нормы, действовавшие на момент строительства домика и хозяйственных строений, не нарушены, то применять какие-либо санкции нет оснований.

На территории садоводческого товарищества возможна только временная регистрация. В случае включения садоводческого товарищества в границы прилегающего населенного пункта, признания данного садового домика капитальным строением для постоянного проживания в соответствии с существующими нормами, а также изменения целевого назначения земельного участка с коллективного садоводства на строительство и обслуживание жилого дома, будет возможно оформить постоянную регистрацию.

В соответствии с требованиями закона ”О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним“ недвижимое имущество считается созданным, а права, ограничения (обременения) прав на него возникшими непосредственно с момента осуществления их государственной регистрации. Соответственно, до момента госурегистрации права на земельный участок у члена садоводческого товарищества отсутствуют.

Ограничения хозяйственной и иной деятельности в границах водоохраной зоны определены статьей 77 Водного кодекса Республики Беларусь. Строительство бани в границах водоохраной зоны водного объекта не ограничено требованиями Водного кодекса. Порядок получения разрешения на строительство бани определен законодательством в области архитектурной и градостроительной деятельности.

Порядок строительства скважинных водозаборов определен техническими нормативными актами в области строительства скважинных водозаборов, а также санитарными нормами и правилами. Для строительства скважинных водозаборов определен общий порядок проектирования и строительства - выбор участка, разрешение местных исполнительных органов о проектировании и строительстве , разработка и утверждение проектной документации. Ограничения определены законодательством в области питьевого водоснабжения. При строительстве скважинного водозабора необходимо соблюдение зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (30-50 м первый пояс,  второй, третий пояс устанавливаются проектной документацией). Так, в границах первого пояса зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения необходимо исключить строительство объектов, не связанных с эксплуатацией скважинного водозабора. В зоне второго и третьего пояса необходимо исключить наличие объектов, которые могут вызвать бактериологическое, микробиологическое загрязнение водного объекта.

За самовольное производство гидротехнических работ (бурение скважин) Кодексом РБ об административных правонарушениях (Ст. 15.52 ч.2) предусмотрена административная ответственность должностных и юридических лиц.

Контроль за качеством питьевой воды в соответствии с законом «О питьевом водоснабжении» осуществляется санитарно-эпидемиологической службой.

Согласно законодательству под коллективным садоводством понимается осуществляемая с использованием объектов общего пользования товарищества членами товарищества деятельность по выращиванию плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур на земельных участках, предоставленных для ведения коллективного садоводства    (п. 2 Положения о садоводческом товариществе, утвержденного   указом № 50).

Члены товарищества обязаны приступить к освоению земельного участка, предоставленного для ведения коллективного садоводства, в срок и в порядке, установленные законодательством об охране и использовании земель; а также использовать предоставленный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, выполнять на нем агротехнические мероприятия, осуществлять мероприятия по защите растений (п. 19 Положения).
    
Таким образом, если на участке имеется газон, который регулярно обрабатывается, то считать его необрабатываемым нет оснований.

Согласно Положению о садоводческом товариществе земельные участки предоставляются садоводческому товариществу (земли общего пользования), а также гражданам для коллективного садоводства и должны использоваться в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества. Изменение застройки территории товарищества не допускается без внесения в установленном законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности порядке изменений в утвержденный проект. Поэтому ваш вопрос необходимо рассмотреть на общем собрании членов товарищества.

В соответствии с пунктом 24 Типовых правил на территории товарищества допускается установка: по границам общих территорий товарищества ограждений высотой 1,5-2 м светопрозрачностью от 0% до 100% по всей высоте ограждения; по границам садовых земельных участков со стороны улиц и проездов - ограждений высотой 1,2-2 м светопрозрачностью от 0% до 100% по всей высоте ограждения; по границам, разделяющим садовые участки, - ограждений высотой не более 1,7 м со светопрозрачностью не менее 50% по всей высоте ограждения (если иное не установлено по согласованию с владельцами, собственниками и арендаторами смежных земельных участков, выраженному в письменной форме), с обеспечением доступа к трубам магистральной системы водоснабжения товарищества в местах их прохождения по границам садовых участков для эксплуатации и технического обслуживания.

В случае выявления подобных правонарушений владелец объекта недвижимости несет административную ответственность в соответствии с главой 21 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях в виде штрафа  от 4 до 20 базовых величин. Если подобное нарушение произойдет повторно в течение года, размер штрафа составит от 20 до 50 базовых величин.

Если водоем расположен на территории товарищества в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества, товарищество может ограничить проезд посторонних на данную территорию. Если за пределами товарищества - то любой гражданин может пользоваться данным водоемом.

В соответствии с пунктом 7 указа № 667 право на земельный участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя, юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Таким образом, приобрести в установленном порядке земельный участок возможно только после осуществления соответствующих регистрационных действий в отношении такого участка.

Отмечу, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных законодательством.

При этом согласно статье 48 Кодекса о земле договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков) недействительны.

Макаревич Владислав: В соответствии с пунктом 15 Положения № 50 лицо, к которому перешло право на находящийся в границах товарищества земельный участок, предоставленный для ведения коллективного садоводства, становится членом товарищества со дня государственной регистрации этого права, за исключением случая, указанного в части третьей настоящего пункта.

Лицо, которое приобрело в товариществе садовый домик, хозяйственные строения и сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, становится членом товарищества со дня государственной регистрации права на этот земельный участок, за исключением случая, указанного в части третьей настоящего пункта.

При отказе наследника от вступления в состав членов товарищества путем подачи заявления в правление в порядке и сроки, установленные уставом товарищества, он обязан в течение одного года со дня государственной регистрации права на земельный участок, находящийся в границах товарищества, произвести отчуждение этого земельного участка, а также распорядиться расположенными на нем садовым домиком, хозяйственными строениями и сооружениями.

В случае приобретения незарегистрированного земельного участка данная сделка может быть признана недействительной в соответствии с требованиями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь.