Современные подходы к управлению государственной собственностью

В Беларуси сформирована современная и качественная законодательная база в области имущественных отношений и приватизации, при формировании которой учитывался международный опыт и, в частности, мнение экспертов Всемирного банка и МВФ.

В соответствии с законодательством решения о приватизации объектов республиканской собственности принимает Президент. При этом проекты решений главы государства подлежат обязательному согласованию со всеми заинтересованными республиканскими органами государственного управления и иными организациями.

Решения о приватизации объектов коммунальной собственности принимаются в порядке, определяемом местными Советами депутатов.

Закон о приватизации содержит требование об обязательном опубликовании в печатных СМИ информации о назначаемых торгах по продаже объектов приватизации, а также о проданных объектах, покупателях и условиях продажи. Кроме того, информация должна быть размещена на официальных сайтах Госкомимущества и местных органов власти.

К приватизации применяется индивидуальный (точечный) подход с привлечением инвестора, способного обеспечить выполнение условий приватизации по инвестированию, выполнению социальных гарантий и др.

С учетом указанных подходов Госкомимуществом разработаны методические рекомендации по осуществлению продажи принадлежащих государству акций и предприятий как имущественных комплексов, которые одобрены правительством для руководства в работе.

На основании этих рекомендаций для изучения спроса и поиска потенциальных инвесторов Госкомимущество формирует предложения по приватизации конкретных предприятий. Сведения о них и информация об объявленных аукционах и конкурсах размещаются на официальном сайте ГКИ, а также на постоянной основе направляются в Министерство иностранных дел на английском языке для распространения через посольства Беларуси. Обращения потенциальных инвесторов рассматриваются специально созданной комиссией с участием всех заинтересованных, которая определяет целесообразность подготовки решений главы государства о приватизации (проведении аукциона, конкурса).

В 2014 году в соответствии с решениями Президента совершены сделки (прямые продажи конкретным инвесторам) по продаже принадлежащих Беларуси пакетов акций 4 акционерных обществ: ”Кохановский экскаваторный завод“, ”БЕЛГИПС“, ”Гидропривод” и ”Брестский чулочный комбинат”, а также одного предприятия как имущественного комплекса республиканского унитарного предприятия ”Дзержинский опытно-механический завод“. Общая сумма сделок составила $5,27 млн и более Br150 млрд.

В качестве дополнительных условий данных сделок предусмотрены обязательства покупателей по осуществлению инвестиций в развитие (модернизацию) приобретенных предприятий на общую сумму 43 млн евро и $5 млн, а также Br300 млрд, погашению при необходимости задолженности проданных предприятий, сохранению (увеличению) количества рабочих мест и среднемесячной заработной платы, обеспечению роста объемов промышленного производства.

По коммунальной собственности совершены сделки по продаже пакетов акций 9 акционерных обществ на сумму Br230 млрд.

Указ № 387, вступивший в силу 1 января, подготовлен по предложениям Минского областного исполнительного комитета. По мнению данного исполкома, у садоводов и граждан, желавших получить земельные участки для строительства жилого дома, было неравное положение. Зачастую на участках, которые предоставлялись для коллективного садоводства, строились дома, которые по техническим характеристикам как минимум были равны жилым домам, а то и превосходили их. В то же время такие участки предоставлялись без аукциона, а участки для строительства жилого дома – через аукцион.

Чтобы уровнять практику, возникло это предложение. Теперь участки в садовых товариществах в пригородной зоне Минска будут предоставляться только через аукционы.

В связи с тем, что территория пригородной зоны Минска насыщена садовыми товариществами (только в Минском районе 320 садоводческих товариществ) и свободных массивов практически не осталось, указом №387 введен запрет на создание новых товариществ и дачных кооперативов.

Также в пригородных зонах Минска и областных центров введен запрет на отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) земельных участков, предоставленных в частную собственность для коллективного садоводства (в том числе земельных участков, образованных в результате их раздела, слияния), а также на передачу в аренду таких земельных участков до истечения 5 лет со дня государственной регистрации возникновения прав на них.

В течение такого же срока запрещено отчуждение капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных для коллективного садоводства. Исключение составляют земельные участки и (или) расположенные на них капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные местными исполнительными комитетами.

Запрет на отчуждение (купля-продажа, мена, дарение) касается исключительно земельных участков, предоставленных гражданину местным исполнительным комитетом для ведения коллективного садоводства в частную собственность, с момента государственной регистрации у гражданина возникновения права частной собственности, на которые не истек пятилетний срок.

Таким образом, запрет на отчуждение земельных участков не касается земельных участков, право частной собственности на которые перешло по наследству (независимо от даты государственной регистрации права частной собственности наследодателя и наследников на земельный участок); приобретенных гражданином на основании гражданско-правовых сделок (на основании договоров купли-продажи, дарения, мены и т.д.); принадлежащих гражданину на праве пожизненного наследуемого владения либо аренды и выкупленных им в частную собственность, если с момента государственной регистрации возникновения у лица, которому первоначально земельный участок был предоставлен местным исполнительным комитетом для ведения коллективного садоводства, права пожизненного наследуемого владения либо аренды истек 5-летний срок.

Аналогичным образом регулируются вопросы отчуждения гражданами садовых домиков, расположенных на земельных участках для коллективного садоводства, принадлежащих им на праве пожизненного наследуемого владения либо аренды.

Госкомимуществом подготовлен проект указа ”О внесении изменений и дополнений в Указы Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 и от 14 января 2014 г. № 26“, который предусматривает возможность предоставления земельных участков без проведения аукционов при замене застройщика многоквартирного жилого дома; предоставление организациям потребительской кооперации земельных участков для строительства и обслуживания объектов оптовой и розничной торговли, общественного питания без проведения аукционов.

Также предполагается предоставить права местным исполнительным комитетам давать согласие на отчуждение жилых домов и (или) земельных участков, полученных гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов, в случае досрочного либо полного погашения льготного кредита в исключительных случаях (например, направление на службу в другую местность, потеря кормильца в семье, получение I или II группы инвалидности).

Кроме того, функции по оформлению землеустроительных дел по установлению границ земельных участков, предоставленных гражданам до 1 января 1999 года, а также по разработке проекта отвода земельного участка для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также подсобного сельского хозяйства от землеустроительных служб предполагается передать организациям по землеустройству.

Согласно документу, будет исключено установление нефиксированных границ земельных участков, кроме границ земельных участков сельхозорганизаций и государственных лесохозяйственных учреждений.

Решения о проведении аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) на земельных участках, на которых находятся объекты, подлежащие сносу, будут приниматься по решению не только Минского городского исполнительного комитета и городских исполнительных комитетов областных центров, но и районных, городских (городов областного, районного подчинения) исполнительных комитетов.

Сроки оформления земельных участков, необходимых для обслуживания построенных и принятых в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, планируется сократить с 60 до 30 календарных дней.

Государственный комитет по имуществу будет обязан не реже одного раза в месяц не позднее 10-го числа следующего месяца направлять в Комитет государственного контроля и его территориальные органы информацию о выявленных нарушениях порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земельных участков из одной категории (вида) в другую (другой).

Предполагается, что до 1 января 2017 года сельскохозяйственные организации и государственные лесохозяйственные учреждения будут освобождены от уплаты государственной пошлины за выдачу (оформление) правоудостоверяющих документов на земельные участки, предоставленные таким организациям для ведения сельского хозяйства, а также для ведения лесного хозяйства.

Принятие проекта указа позволит при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства многоквартирного жилого дома местным исполкомам осуществить прекращение прав на земельные участки у прежних застройщиков и предоставить данные участки новым застройщикам в короткие сроки.

Сократятся сроки и затраты на строительство новых торговых объектов (объектов шаговой доступности) организаций потребительской кооперации на территориях, требующих развития торговой инфраструктуры (зонах новых жилых застроек).

Кроме того, будет исключено наличие неточностей в землеустроительных делах, изготовленных землеустроительными службами, причиной которых является отсутствие у землеустроительных служб райисполкомов технических возможностей (приборов) для выполнения работ.

Документ позволит расширить практику проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) на земельных участках, на которых находятся объекты, подлежащие сносу.

Недвижимость, находящаяся в государственной собственности Республики Беларусь, заносится в Единый реестр госимущества, который был создан Госкомимуществом и местными исполнительными и распорядительными органами 1 июля 2013 года в соответствии с указом №68. На дату создания в реестре содержалась информация всего о 324 тыс. объектов недвижимого имущества. В настоящее время в нем есть сведения о 748,1 тыс. объектов недвижимого имущества и почти 147,9 тыс. земельных участков, предоставленных республиканским и коммунальным юридическим лицам на правах постоянного пользования. Эта информация позволяет уполномоченным органам выполнять возложенные на них функции по учету, управлению и распоряжению государственным имуществом.

Содержащаяся в Едином реестре информация о юридических лицах и государственном имуществе ежедневно актуализируется и пополняется в режиме реального времени с использованием интернета.

В 2015 году отраслевой программой информатизации предусмотрена модернизация программного обеспечения Единого реестра для ведения и предоставления информации о находящемся в государственной собственности неиспользуемом недвижимом имуществе. Кроме того, планируется завершить наполнение реестра сведениями о договорах аренды недвижимого имущества, находящегося в госсобственности, арендуемом и неиспользуемом недвижимом имуществе.

К сожалению, сведения о количестве объектов недвижимости уточняются в связи с их ликвидацией (списанием), передачей, отчуждением и разделением. Особенно нас волнует, что по результатам проводимых на предприятиях инвентаризаций госимущества выявляются не учтенные в бухгалтерском учете объекты, которые впоследствии принимаются к учету, оцениваются и вносятся в реестр. Поэтому работа по включению в него сведений о недвижимости будет продолжена.

Для актуализации сведений о недвижимом имуществе, таких, например, как площадь, назначение, адрес, Единый реестр интегрирован с Единым регистром недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Этот диалог ведется по мере необходимости решения тех вопросов, которые приходится разрешать и агентству, и Госкомимуществу. Сейчас мы стараемся более плотно работать вместе с Министерством экономики при решении вопросов, связанных с повышением эффективности управления госсобственностью. Этот процесс и дальше будет развиваться.

К опыту Всемирного банка, как и к любому иному опыту, мы всегда относимся с позитивом. Зачем что-то изобретать, если уже есть хорошие наработки, которые можно использовать.

В сфере регулирования земельных отношений подготовлен соответствующий проект указа, направленный на дальнейшее совершенствование процедуры оформления земельных участков, - в большей степени исходя из практики применения действующего законодательства. Так же и по отношению к тем объектам, которые находятся на земельных участках, в части управления зданиями, сооружениями, акциями акционерных обществ. Подготовленные проекты нормативных правовых актов направлены на решение вопросов, связанных с отменой права преимущественной покупки исполкомами акций, потому что Беларусь вступила совместно с Россией и Казахстаном в ЕАЭС. Подразумевается, что с 2017 года любые ограничения на совершение такого рода операций должны быть сняты. Нам надо двигаться в этом направлении.

Нарабатываются и вопросы, связанные с повышением эффективности управления госсобственностью в части установления требований к самому процессу корпоративного управления. Подготовлен проект корпоративного кодекса, который планируется внедрять в акционерных обществах, в первую очередь тех, где акции находятся в госсобственности. Мы пошагово будем двигаться в этом направлении, чтобы формировались наблюдательные советы, чтобы в их состав включались профессиональные корпоративные управляющие. На уровне лучших мировых образцов постараемся сделать законодательство в этой сфере, включать представителей трудовых коллективов, а не только менеджмента обществ. Все это для того, чтобы корпоративное управление давало должную отдачу и чтобы представители носили не номинальный характер, а вносили реальный вклад в совершенствование управления акционерными обществами. Сейчас кодекс проходит согласование. Сказать о конкретных сроках нельзя, но мы планируем в самую ближайшую перспективу завершить работу и вводить его в действие.

В целом скажу, что сейчас совместно с Министерством экономики решаем вопросы и готовим соответствующий акт, определяющий систему оценки эффективности деятельности организаций с государственным участием на основе качественных показателей развития. Вопрос, связанный с эффективностью использования, находится на контроле, и если в цифрах посмотреть, то можно сказать так: Беларусь имеет в собственности примерно 123 млн кв.м недвижимого имущества, которое находится на земельных участках (то есть это здания, сооружения). Из них не используется 1,5%. Около 4% (примерно 5 млн кв.м) сдается в аренду. Эти цифры немножко меняются в ту или иную сторону, потому как что-то вовлекается в оборот, что-то - наоборот. Процесс этот постоянный, но цифра небольшая.

В целом возможны разные варианты. Мы постараемся внедрить и новые способы вовлечения имущества в оборот. В частности, уже есть определенный опыт - хотя он носит более частный характер - доверительного управления акциями акционерных обществ. Например, фабрика "8 Марта" брала в доверительное управление акции предприятия "Речицкий текстиль". Предприятия работают, а на базе этого опыта мы сейчас формируем предложения, запрашиваем предложения органов государственного управления по развитию такого направления деятельности, но пока, к сожалению, активности не наблюдается. Есть несколько предложений, по которым мы будем дальше работать. С чего-то надо начинать. То есть доверительное управление акциями - это один из возможных вариантов. Если подробнее по сути: доверительный управляющий дает объемы работы, нагружает мощности предприятия. Предприятие, соответственно, получает заказы. Люди заняты, оборудование используется, и всем хорошо. Например (если взять конкретный случай), то же "8 Марта" получает прибыль, "Речицкий текстиль" получает заказы и свою долю участия в этом процессе. В итоге всем выгодно. В перспективе мы планируем рассматривать эту цепочку и дальше, чтобы доверительный управляющий при необходимости мог выкупить акции общества, которое находится в управлении. То есть это альтернативный способ приватизации.

Другим возможным способом мы видим аренду акций акционерных обществ. Также будем работать над внедрением такого способа продажи акций, как аукцион с условиями, когда при продаже видны условия и нет необходимости проводить конкурсы, во время которых нужно определять лучшие условия привлечения инвесторов. Такой механизм зачастую бывает оправдан, когда миноритарные, небольшие пакеты акций принадлежат Республике Беларусь и административным территориальным единицам.

С момента принятия и вступления в силу закона Беларуси "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" прошло более 12 лет, и с этого времени Беларусь в части формирования самого регистра недвижимого имущества прошла тот путь, для преодоления которого многим государствам требуются десятилетия. И организации, и отдельные люди активно оформляют недвижимое имущество.

В дальнейшем цифры по зарегистрированным объектам во многом будут зависеть от состояния вторичного рынка и той ситуации, которая будет складываться в сфере строительства. Понятно, что чем больше будут строиться, тем больше будут регистрироваться. Государство создало прозрачные условия и установило четкие процедуры и сроки, в течение которых застройщики должны обратиться за оформлением и получением документов, здесь вопросов никаких нет.

С учетом той экономической ситуации, которая сложилась и за пределами Беларуси, определенное затишье на рынке вторичного жилья наблюдается. Тем не менее сделки совершаются, процесс этот идет, и сказать, что рынок на данный момент остановился, нельзя.

Позволите мне воздержаться от каких-либо комментариев, поскольку с этим вопросом в основном работало агентство инвестиций.

В работе с инвесторами глобальных проблем не возникает. Когда инвестор приходит с конкретным предложением, когда он сам видит то, что желает получить в конечном итоге, то никаких споров нет.

Но это не означает, что все идеально. Конечно, процессы необходимо совершенствовать. Например, есть вопросы, связанные с пересечением определенных полномочий у республиканских органов управления. Но правительством в программе деятельности на 2015 год поставлена задача четко разграничить функции государства как собственника и как управляющего соответствующим имуществом. Эти вещи найдут отражение в законодательстве. Уверен, что будут решаться и другие вопросы, связанные с дальнейшей оптимизацией функций органов управления в сфере распоряжения собственностью.

Информацией о конкретном количестве участков я не располагаю. Вообще со стороны инвесторов всегда имелся повышенный интерес к Минскому региону. Исходя из того, что спрос превышает предложение, и с учетом того, что необходимо развивать другие регионы, в том числе придорожный сервис в остальных районах республики, было принято решение проводить аукционы. Сегодня материалы для выставления этих участков готовит Минский райисполком.