Прямая телефонная линия газеты "7 дней" на тему "Рынок жилья: как грамотно купить, продать, снять?"

Объем предложения на рынке вторичном рынке жилья в 2017 году традиционно рос в начале года (январь-март), однако в апреле, на фоне достаточного роста активности покупателей, начал терять в объеме. Снижение объемов предложения нельзя назвать значительным, его темпы существенно ниже темпов прошлого года.

В то же время активность покупателей весной 2017 года немного выше традиционного для Минска уровня в 1000 сделок в месяц. Наиболее активным месяцем с начала года оказался март – в нем было заключено 1267 сделок. В апреле реализованный спрос снизился до 1175 сделок (в том числе 119 сделок с готовыми новостройками от застройщика). К слову, такой объем заключенных сделок наблюдался в апреле 2013 года.

Стоит учитывать, что в апреле-мае текущего года было достаточно много выходных и праздничных дней, что традиционно снижает активность покупателей и влияет на количество заключаемых сделок.

Цены сделок с квартирами стандартных потребительских качеств в 2017 году стабилизировались. Начиная с декабря 2016 года их уровень колеблется в пределах плюс-минус 1-2%. По итогам апреля стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств сформировалась на уровне $1 090 для однокомнатных квартир, $1 050 - для двухкомнатных и $945 - для трехкомнатных квартир.

По данным Национального кадастрового агентства, в апреле средние цены сделок снизились на 1,7% по сравнению с мартом. Больше всего подешевели однокомнатные квартиры, что говорит о спросе, сконцентрированном на более дешевом жилье. О росте интереса к недорогому жилью говорит и тот факт, что в апреле выросла доля сделок с квартирами в так называемых хрущевках и брежневках.

В апреле-мае также отмечено снижение интереса к квартирам, готовым к проживанию, то есть не требующим вложений в ремонт. Как правило, это квартиры со свежим, не обязательно дорогим, ремонтом: стеклопакетами, новыми межкомнатными дверями, возможно, со встроенной мебелью и кухней. Все чаще покупаются недорогие квартиры без особых изысков в ремонте, а иногда и совсем без ремонта в спальных районах, что также свидетельствует о смещении спроса в сторону недорогого жилья.

Сложившаяся ситуация на рынке весьма благоприятна для покупателей, так как сейчас самые низкие цены за много последних лет. Поэтому спрос есть, количество сделок постепенно растет. К тому же спрос поддерживается за счет кредитов, ставших более доступными. Например, очень хорошее время сейчас улучшить жилищные условия, продав свою квартиру и купив с небольшой доплатой за счет кредита квартиру большей площади. За счет уменьшения стоимости квадратного метра резко сократилась разница между квартирами аналогичных потребительских качеств разной площади. Если на пике цен, десять лет назад, эта разница между двух- и трехкомнатной квартирой составляла примерно $30 тыс., то сейчас – $10-15 тыс. Соответственно, и сумма кредита будет значительно меньше.

То есть рынок живой, спрос есть, кредитами люди пользуются. Думаю, в летние месяцы ситуация на рынке жилья будет достаточно стабильна, и с ценой квадратного метра в ближайшее время ничего не случится.

В течение последних лет основной спрос на рынке новостроек Минска сконцентрирован в классах эконом и стандарт. В этот период сокращалась заработная плата, отсутствовало доступное финансирование от банков, при этом покупатели не чувствовали уверенности в завтрашнем дне. Поэтому в большинстве случаев главным критерием при выборе новостройки была цена. За последние два года средняя цена, например в классе эконом, упала на 24%. Вместе с тем именно падение цен позволило многим гражданам решить свой квартирный вопрос.

С начала 2017 года многие банки снизили процентные ставки по кредитам на строительство и приобретение недвижимости. Появление более доступных ресурсов усилило активность на рынке новостроек. Сейчас с привлечением кредитов совершается от 20 до 50% сделок в зависимости от класса проекта.

Национальный банк планирует продолжать политику, направленную на повышение доступности кредитов. На днях было анонсировано, что ставка рефинансирования до конца года снизится еще на 1-2 процентных пункта. То есть в нынешней ситуации, при текущем спросе, у застройщиков нет необходимости снижать цены или предоставлять рассрочки. Более того, в мае в некоторых проектах цена квадратного метра даже увеличилась на $10-50. В то же время о начале роста цен на рынке пока говорить рано. Никаких предпосылок для этого нет.

К сожалению, рынок аренды жилья уходит в тень. С развитием технологий услуги агентств недвижимости по поиску вариантов аренды жилья стали менее востребованными: можно самостоятельно разместить объявление или изучить предложения на различных площадках в интернете. Однако правомерность, чистота и законность этих сделок не всегда очевидна. Чем больше сделок уходит в тень, тем меньше прибыли получает государство от аренды квартир.

Вместе с тем во всем мире рынок аренды жилья прозрачен и цивилизован: собственник обязан заключить договор и оплатить рекламу своего объекта. Мы считаем, что это правильно, и к этому надо стремиться.

Современные технологии позволяют заключить договор, не выходя из дома, посредством удаленного обмена данными, а также оплачивать услуги через электронные системы. Но, к сожалению, сегодня мы ограничены в этой сфере законодательно. Необходимы более гибкие схемы работы и формирования тарифов.

Также, по мнению профессионального сообщества, пришло время вообще упразднить так называемую информационную услугу (услугу по предоставлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости. – Прим. БЕЛТА).

Надеемся, в скором будущем ситуация изменится.

К сожалению, нарушения при оказании риелторскими организациями услуги по найму жилья имеют место и сейчас. Распространенной является ситуация, когда после заключения договора на оказание услуги по предоставлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости и ее оплаты потребитель взамен получает недостоверную информацию. Представляются сведения об объектах недвижимости, которые либо уже сданы, либо не сдавались в аренду, иногда их стоимость оказывается значительно выше той, которая была озвучена риелторской организацией, и т.д.

Поэтому планируется внести изменения в правила осуществления риелторской деятельности и предусмотреть, что оказание риелторских услуг по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости для заключения договора найма (поднайма) объектов жилищного фонда осуществляется только в совокупности с подбором вариантов сделки с объектом недвижимости. То есть будет работать такой механизм: с потребителем заключается договор, затем подбирается жилье, подписывается акт оказанных услуг и только после этого производится оплата. При этом предварительная оплата не производится.

Что касается вопроса о том, как потребителям защитить себя сейчас, до внесения изменений в законодательство. Согласно правилам осуществления риелторской деятельности риэлтерская организация обязана способствовать реализации прав и законных интересов потребителя в рамках заключенного договора на оказание риелторских услуг, представлять потребителю полученную на законных основаниях достоверную и полную информацию об объекте недвижимости. В случае ненадлежащего исполнения своих обязательств риелторская организация несет ответственность.

Также хочу обратить внимание на то, что, помимо риелторской услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости для заключения договора найма (поднайма) объектов жилищного фонда, есть риелторская услуга по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости по найму (поднайму) объектов жилищного фонда. Если в первом случае потребитель получит лишь информацию об объектах недвижимости, предлагаемых к найму, то при заключении договора на оказание риелторской услуги по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости агентство принимает на себя обязательство подобрать для потребителя объект недвижимости, соответствующий его пожеланиям, которые прописываются в соответствующем договоре. Конечно, во втором случае потребитель более защищен. Стоимость такой услуги для физических лиц составляет 5 базовых величин.

Да, действительно, по-прежнему существуют компании, которые предоставляют информационные услуги, то есть не подбирают арендаторов или квартиру, а продают список адресов и телефонов. Фактически вы приобретаете список адресов, а дальше разбираетесь самостоятельно, существуют они или нет, реальная цена указана или нет, да и сможете ли вы вообще связаться с собственником – тоже вопрос. Чаще всего клиент теряет и время, и деньги.

В то же время серьезные агентства в настоящее время работают только по принципу «оплата по факту». Сначала по заявке клиента подбирается приемлемый для него вариант, заключается договор найма, и только после этого подписывается договор на оказание риелторских услуг и клиент производит оплату. Кроме того, в договоре могут быть прописаны дополнительные гарантии для клиента. Например, если после заключения договора найма и заселения гражданина в квартиру собственник по своим личным причинам решил выселить квартиранта в течение первых двух месяцев, агентство в соответствии с ранее заключенным договором на оказание риелторских услуг окажет содействие в поиске нового жилья без взимания дополнительной платы.

Относительно совершенствования законодательства в сфере лицензирования уже сделано немало. Требования, которые в настоящее время предусмотрены для получения лицензии на оказание риелторских услуг, достаточно лояльны. Сформированное в сфере оказания риелторских услуг правовое поле также не требует концептуального изменения.

Вместе с тем практика показывает, что останавливаться на достигнутом нельзя. Сфера риелторской деятельности требует постоянного контроля и дальнейшего совершенствования с учетом требований сегодняшнего дня.

Министерством юстиции была проведена работа по изучению и анализу допускаемых в сфере оказания риелторских услуг нарушений и проблемных вопросов, решить которые планируется корректировкой нормативной правовой базы.

В частности, планируется внести изменения в существующий ныне порядок оплаты риелторских услуг и урегулировать вопросы, связанные с оплатой риелторской услуги по представлению письменной информации о спросе и предложении на объекты недвижимости для заключения договора найма (поднайма) объектов жилищного фонда. Предлагается предусмотреть, что такая услуга оказывается только в совокупности с подбором вариантов сделки с объектом недвижимости, а оплачивает ее клиент после подписания сторонами акта оказанных услуг, то есть предварительная оплата не производится.

Необходимо также скорректировать порядок размещения рекламы объектов недвижимости, что обусловлено значительным количеством нарушений в данной сфере, которые влекут жалобы потребителей.

Кроме того, планируется отменить государственное регулирование цен на риелторские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам. Это будет способствовать развитию конкуренции на рынке риелторских услуг.

Эти и другие предложения прорабатываются межведомственной рабочей группой, в состав которой вошли представители различных государственных органов и риелторских организаций.

По мнению экспертов, действующая система тарификации, разработанная практически десять лет назад, несколько устарела и не учитывает изменений в структуре заинтересованности потребителей, технологии оказания услуг, развитие информационных систем. Мы считаем, что тарифы на оказание услуг необходимо модернизировать, сделать их более гибкими и понятными потребителям, что позволит взимать плату за оказанные услуги в зависимости от объема выполняемой в каждом случае работы. Также необходимо предусмотреть возможность предоставлять потребителям скидки. Это поможет сделать систему оплаты услуг более гибкой, демократичной и учитывающей интересы потребителей. БелАН внесла соответствующие предложения в Минюст.

Мы поддерживаем предложение о расширении перечня тех категорий потребителей, которым возможно предоставить скидки. В настоящее время в соответствии с законодательством возможно применить скидку к тарифам (ставкам) на риелторские услуги в размере 50% для многодетных семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и включенных в отдельные списки на внеочередное получение льготных кредитов или одноразовых субсидий в соответствии с указом №13 от 6 января 2012 года. Было бы целесообразно установить скидки и для некоторых других категорий населения.

Вопрос о некотором изменении тарификации на риелторские услуги планируется рассмотреть при корректировке постановления Совета Министров, которым утверждены тарифы (ставки) на риелторские услуги, в том числе на услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, и положение о порядке оплаты риелорских услуг.

Также в ходе работы над данным постановлением возможно рассмотреть вопрос о снижении тарифов на отдельные услуги, которые являются дорогостоящими. К примеру, возможно уменьшение тарифа на услугу по подбору варианта сделки с объектом недвижимости (квартирой, комнатой, долей), стоимость которой сейчас составляет 45 базовых величин.

Безусловно, все это будет тщательно прорабатываться, в том числе с участием представителей риелторских организаций.

Правилами осуществления риелторской деятельности предусмотрено, что риелторская организация имеет право рекламировать объект недвижимости только после заключения договора на оказание соответствующих услуг с собственником этого объекта. Однако анализ поступающих обращений, результатов проводимых проверок показывает, что зачастую реклама о предлагаемых к продаже или найму объектах недвижимости осуществляется без заключения договора с их владельцами, а иногда и без ведома владельцев.

В частности, распространена практика, когда собственник самостоятельно рекламирует свою квартиру, размещая объявление в интернете. В то же время данный объект недвижимости рекламируется и риелторской организацией, а иногда и несколькими, которые используют размещенную собственником информацию без его ведома. Отдельные агентства рекламируют несуществующие объекты недвижимости, чтобы количеством предлагаемых объектов привлечь больше клиентов. Не единичны случаи, когда объект рекламируется якобы от имени собственника, а в действительности указанное в рекламе контактное лицо является работником риелторской организации.

Эти нарушения влекут обоснованные нарекания потребителей. Поэтому планируется несколько скорректировать порядок размещения рекламы объектов недвижимости риелторскими организациями. В частности, предлагается предусмотреть, что при размещении рекламы об объекте недвижимости, в том числе в интернете, риелторская организация обязана предоставить, а рекламораспространитель обязан истребовать копию документа, подтверждающего получение согласия потребителя. При этом в рекламе объекта недвижимости должны быть указаны наименование риелторской организации, номер лицензии и дата ее выдачи, наименование органа, выдавшего эту лицензию, а также номер договора на оказание риелторских услуг.

Реализация данного предложения дисциплинирует и повысит ответственность риелторских организаций, а также будет способствовать защите прав потребителей их услуг. Потребитель, заинтересовавшийся рекламируемым объектом, изначально должен понимать, с кем он имеет дело: с собственником объекта недвижимости или с агентством недвижимости, и быть свободным в своем выборе.

Прежде всего необходимо отметить, что в соответствии с правилами осуществления риелторской деятельности риелторская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством.

Что касается ответственности риелторской организации в случае, если сделка купли-продажи недвижимости все же признана недействительной, то каждый случай индивидуален. Ответственность зависит от того, надлежаще ли были исполнены организацией обязательства перед потребителем по договору на оказание риелторских услуг.

Следует также иметь в виду, что в Беларуси осуществляется обязательное страхование ответственности риелторских организаций за причинение вреда в связи с осуществлением риелторской деятельности. Оказание риэлтерских услуг должно осуществляться только при наличии договора обязательного страхования. С ним организация обязана ознакомить потребителя до подписания договора на оказание риелторских услуг. При этом сведения о заключении договора обязательного страхования должны быть указаны в договоре на оказание риэлтерских услуг.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение организацией обязательств по договору на оказание риелторских услуг, повлекшее причинение вреда потребителю. Порядок получения потребителем страхового возмещения предусмотрен Положением о страховой деятельности в Республике Беларусь.

Потребителю, обратившемуся в риелторскую организацию за оказанием услуг, следует иметь в виду, что все, что он считает для себя важным, необходимо прописывать в договоре.

Судите сами. В Минске заключается в среднем примерно 1 тыс. сделок с жилой недвижимостью в месяц, то есть порядка 12 тыс. в год. Признаются недействительными в судебном порядке в среднем около 10 сделок в год, или менее одной десятой процента. К тому же в основном это сделки, которые совершались в частном порядке, без участия агентств недвижимости. Это говорит о том, что агентства недвижимости работают профессионально и ответственно.

Даже если произойдет риелторская ошибка (лично я о таких случаях не знаю), ответственность агентства недвижимости застрахована. То есть при наступлении страхового случая страховая компания должна возместить пострадавшей стороне сумму сделки, а уже потом решает вопрос с организацией, которая допустила эту ошибку.

Гораздо сложнее, если недействительной признается сделка, заключенная в частном порядке. В этом случае возмещать сумму сделки приходится самому продавцу.

Каждой из сторон сделки с объектом недвижимости риелторская организация оказывает риелторские услуги со своим содержанием как для продавца, так и для покупателя, несмотря на то, что эти услуги могут называться одинаково. Согласно законодательству любая риелторская услуга носит возмездный характер, поэтому должна быть оплачена потребителем.

Риелторская организация оказывает риелторские услуги каждой из сторон сделки с объектом недвижимости со своим перечнем услуг, как для продавца, так и для покупателя, несмотря на то, что эти услуги могут называться одинаково. Согласно законодательству любая риелторская услуга носит возмездный характер, поэтому должна быть оплачена потребителем.

Договор на оказание риелторской услуги носит добровольный характер. То есть вы вправе решать, заключать или не заключать договор с агентством. Но вы должны понимать, что его отсутствие сводит сервис риелторской организации для вас к минимуму. К тому же без заключения договора на оказание риелторских услуг ваши права и интересы не защищены опытом специалистов и действующим страховым полисом.

В Беларуси осуществляется обязательное страхование ответственности риелторских организаций за причинение вреда в связи с осуществлением риелторской деятельности. При наступлении страхового случая (неисполнение или ненадлежащее исполнение организацией обязательств по договору на оказание риелторских услуг, повлекшее причинение вреда потребителю) потерпевшая сторона получает страховое возмещение. Если же гражданин самостоятельно занимается, например, продажей своей квартиры, то, если эта сделка по каким-то причинам будет признана недействительной, ему придется самому возвращать деньги, которые он получил.

Да, так называемая программа Trade-in работает на рынке недвижимости. Но стоимость квартиры в зачет будет процентов на 20 дешевле рыночной. С зачетом стоимости жилья, к сожалению, определенные потери в деньгах неизбежны, но времени на совершение сделки вы потратите меньше. Сегодня же существуют и другие программы, когда вы можете выставить свою квартиру на продажу в агентстве, вам будут одновременно подбирать и покупателя на вашу квартиру, и вариант взамен в новостройке. В этой программе есть возможность своеобразной «длинной» брони квартиры в новостройке, чтобы успеть продать имеющееся жилье и купить новое.