Новшества в системе ЖКХ

Такой способ управления возник не так давно. Он был введен указом №538 в 2010 году. В принципе, за эти годы данный способ управления не показал позитивных тенденций. Как правило, управляющие организации являлись негативом в сфере управления жилищного фонда. В первую очередь это связано с тем, что данные организации назначались застройщиком. В дальнейшем, после ввода дома в эксплуатацию, они в большей степени были на стороне застройщика в жилищных отношениях, в частности по соблюдению гарантийных обязательств, т.е. не выступали защитником граждан, а наоборот соблюдали интересы другой стороны. Поэтому было принято решение об отмене данного способа управления. В настоящее время законодательством установлен исчерпывающий перечень способов управления, в который уже управление управляющей организацией не входит.

Первоначально при вводе этого способа было задумано, что управляющие организации станут одним из звеньев рынка, которые будут конкурировать между собой за объем жилищного фонда. Но практика показала, что они осуществляли управление только на тех домах, где были назначены, и дальше на рынок не шли. Поэтому конкуренции в этой сфере не получилось.

Указ №563 предусматривает такой порядок, но только в отношении граждан, которые уже сейчас имеют или будут иметь право (например, после получения жилого помещения коммерческого использования) на получение жилого помещения социального пользования. 63-й пункт положения - это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, граждане, пострадавшие от катастрофы на Чернобыльской АЭС, многодетные семьи в зависимости от доходов и так далее. Довольно широкий перечень. Эти лица смогут по заявлению перевести жилье в разряд социального. Естественно, право на приватизацию они не получат, просто не будут вносить плату за пользование жилым помещением.

В первую очередь хочу отметить, что обязанность председателя правления товарищества собственников и организации застройщиков о ежегодном отчете о финансово-хозяйственной деятельности - это не новшество в законодательстве. В Жилищном кодексе эта норма существовала. Указом №461 были лишь установлены сроки, не позже которых данные отчеты должны производиться. Сегодня как таковой формы проведения отчета не существует. Но вместе с тем основным документом финансово-хозяйственной деятельности любой организации является смета доходов и расходов. При осуществлении председателями правления отчетов о финансово-хозяйственной деятельности необходимо в первую очередь анализировать и докладывать именно по доходам и расходам организации. Что касается вопросов по форме отчетности, насколько мне известно, Международной ассоциацией менеджмента недвижимости разработана такая форма, ее можно найти на сайте организации.

С вступлением в силу Жилищного кодекса у нас капитальный ремонт выделен в основную жилищно-коммунальную услугу. В связи с этим уже с 1 января 2014 года установлены тарифы на капитальный ремонт, то есть плата в размере Br600 на 1 кв.м уже осуществляется, эта графа есть.

В действующем законодательстве не существует такой нормы, как сверхнормативная площадь. Существует законодательно установленный порядок оплаты, скажем, дифференцированной оплаты, за техобслуживание. За 20 кв.м на одного члена семьи плюс 10 кв.м на семью - это низкий тариф, который составляет Br600, и тариф, обеспечивающий полное возмещение экономически обоснованных затрат - Br2,1 тыс. По тарифу, обеспечивающему полное возмещение, еще производится оплата за техническое обслуживание так называемых пустующих квартир - тех, где ни собственник, ни члены его семьи не зарегистрированы по месту жительства. Для тех, кто зарегистрировал частное унитарное предприятие по своему месту жительства, оплата также осуществляется по тарифу, обеспечивающему полное возмещение.

Жилищным кодексом Беларуси установлено, что с момента его вступления в силу во вновь построенных жилых домах собственники жилых помещений, участники совместных домовладений должны определиться со способом управления. Сегодня кодекс предусматривает, что инициатором создания товарищества собственников в жилых домах до момента ввода в эксплуатацию может быть застройщик. А сам способ управления могут выбрать только дольщики, в дальнейшем собственники. Указом №461 было внесено изменение в указ №538: в случае, если этого не произойдет (либо со стороны застройщика не будет инициирования создания, либо дольщики откажутся от создания товарищества собственников), тогда местные исполнительные и распорядительные органы без проведения конкурса в течение 15 дней с момента возникновения совместного домовладения назначают уполномоченное лицо из числа госорганизаций. То есть законодательством установлено, что если собственники, участники совместного домовладения по каким-либо причинам не определяются со способом, не создают товарищество собственников, тогда уполномоченным лицом по управлению их недвижимого имущества является государственная организация. В принципе, это ЖРЭО районов, если говорить о Минске.

Сегодня нормы порядка предоставления жилых помещений на льготных основаниях отдельным категориям граждан установлены статьей 140 Жилищного кодекса. К таким категориям относятся, в частности, Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического труда, полные кавалеры орденов Отечества, Славы и Трудовой Славы, а также ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты.

Подразумевается, что все льготные категории граждан должны быть носителями права на наделение жилищной квотой. Только в этом случае они имеют право на приватизацию жилья на льготных основаниях. Носители льготы должны представить ее в полном объеме. Если не успели в срок для начисления, то есть с 1 июля 1992 года по 1 июля 1999 года, то предусмотрена одноразовая реализация права на приватизацию жилья на льготных основаниях.

Если гражданин не имел права на начисление жилищной квоты, например, из-за того, что приобрел гражданство после вступления в силу Закона о приватизации (а он вступил в силу 1 июля 1992 года), то он приватизирует только на общих основаниях без права на льготы. Тем, кто имел право на льготы, на начисление жилищной квоты, передается безвозмездно в пределах 20 кв.м общей площади жилого помещения, а также по 20 кв.м на каждого неработающего нетрудоспособного члена семьи.

Кроме того, к категории льготников относятся ликвидаторы последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС 1986-1987 годов, имеющие удостоверения и льготы по закону о социальной защите граждан, пострадавших от катастрофы на ЧАЭС.

Есть еще категория, к которой относятся граждане, проживающие в одноквартирных и блокированных жилых домах, имеющих не более одного надземного этажа, при их износе на 60% и выше. Степень износа определяется организациями по технической инвентаризации. Если в ходе обследования подтверждаются эти 60% и выше, то эти жилые помещения передаются гражданам безвозмездно.

Могут быть иные нормативные правовые акты, которые предусматривают иное право на передачу в собственность жилых помещений на льготных основаниях. Это, например, указ №195. Речь в данном случае идет о военнослужащих, судьях, прокурорских работниках. Там несколько иной порядок предоставления.

Что касается передачи на общих основаниях, то граждане имеют возможность приватизации в рассрочку на 40 лет при условии первоначального взноса не менее 10%. На эту рассрочку никакие проценты не начисляются. У граждан есть право на досрочное погашение.

Первоначальным условием для оказания дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании законодательства должно являться решение общего собрания, принятое в установленном порядке. Когда собственник недвижимого имущества примет решение, что ему необходима какая-нибудь дополнительная услуга, вторым шагом для ее оказания является договор. Без договора дополнительная жилищно-коммунальная услуга не может оказываться в принципе. Собственник - член организации-застройщика либо товарищества собственников, который договор на дополнительную жилищно-коммунальную услугу не заключил, вправе ее не оплачивать. Что касается формирования тарифов, то как таковых тарифов на дополнительные жилищно-коммунальные услуги быть не может. Они формируются на основании фактических затрат. Например, есть определенный дом, есть определенная услуга, которая оказывается на конкурентной основе, тариф свободный, договорной.

Как такового перечня дополнительных жилищно-коммунальных услуг законодательством не установлено, есть перечень основных. Все, что оказывается собственником жилых помещений дополнительно - по содержанию, эксплуатации, благоустройству, можно отнести к дополнительным жилищно-коммунальным услугам.

Как правило, оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг может быть не связано с основной эксплуатирующей организацией. Дополнительную услугу можно получить от любой организации, которая существует на соответствующем рынке.

До 2014 года, до выхода указа №550, тарифы для населения устанавливались Советом Министров, за исключением тарифов на вывоз и обезвреживание твердых коммунальных отходов. Их обязаны были применять все организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда, независимо от форм собственности. Так как тарифы несколько ниже себестоимости их предоставления, в соответствии с законом о бюджете организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда либо предоставляющие коммунальные услуги по тарифам для населения, вправе обратиться в местный финансовый орган за возмещением части расходов по оказанию этих услуг. То есть для всех были прописаны одинаковые условия, но некоторые организации, скажем, негосударственные ЖЭСы, товарищества собственников или ЖСПК, принимали решение не обращаться за возмещением части расходов из бюджета, а выставляли возмещение всех фактических расходов собственникам жилых помещение, то есть потребителям услуг. В связи с этим указом №550 поставлен акцент: все граждане Беларуси в одинаковых условиях получают эти услуги и должны вносить оплату по единым тарифам.

С 2014 года порядок регулирования тарифов изменился. Теперь есть орган, который регулирует тарифы (в основном те, которые оказывают организации системы нашего министерства, - это техническое обслуживание, водоснабжение, водоотведение, пользование лифтом), - это облисполкомы. Уже с 1 января решением облисполкомов, Минского горисполкома установлены тарифы, обязательные для применения.

Есть ли разница между тарифами, которые не были никем зафиксированы?.. Это зависит от состояния дома, какие там работы выполнялись. Раньше стоимость технического обслуживания разнилась. Теперь все в одинаковых условиях. В настоящее время подготовлен проект инструкции по финансированию из бюджета. Предполагается (пока еще проект не утвержден), что будет норматив субсидирования, одинаковый для всех.

Дело в том, что фонд жилых помещений коммерческого использования начал формироваться с 1 января 2012 года. За это время он зарекомендовал себя положительным образом, стал очень востребованным. Именно поэтому правительством Беларуси было принято решение развивать фонд такого жилья. Решения по поводу публичного опубликования проекта указа не было. Но, тем не менее, концепция государственно-жилищной политики в виде проекта была размещена на сайте Совета Министров. Она обсуждалась населением и нашла поддержку. Подчеркну, что заселение в жилые помещения коммерческого использования - это не обязательная форма улучшения жилищных условий, а альтернатива.

Статистики по поводу того, сколько принято службой "одно окно" заявлений от граждан на приватизацию за 2013 год, вообще не ведется. Если говорить о количестве желающих приватизировать жилье после подписания указа №563, то оно даже уменьшилось. Здесь вопрос нужно поставить по-другому: насколько увеличилось количество желающих приватизировать жилье после того, когда в принципе стало известно, что такой указ будет подписан? Вот тогда наблюдалось резкое увеличение желающих, и максимальный пик пришелся на май-июнь прошлого года. Почему число граждан сегодня уменьшилось? В запасе у граждан на приватизацию еще есть 2,5 года с момента подписания указа. То есть только 1 июля 2016 года заканчивается срок процесса приватизации. Поэтому сейчас люди немножко успокоились, время у них еще есть. Уже не наблюдается такого наплыва граждан, они хотят оценить, какие суммы предстоит выплатить и стоит или не стоит им заниматься приватизацией. Основная часть населения приватизировали жилье. Государственного жилфонда осталось менее 350 тыс. жилых помещений.

Необходимо обратиться в организацию, которая предоставляет данную услугу, чтобы представители организации пришли и замерили температуру воды. Если действительно окажется, что она ниже стандарта, то есть ниже 50 градусов, будет составлен акт и произведен перерасчет. То есть это необходимо подтвердить. Если имеется в виду отсутствие системы рециркуляции, то предоставляется скидка 10%, это предусмотрено действующим законодательством.