Жесткие требования государства выведут с рынка недобросовестных игроков

Что нам стоит дом построить? Не скажите. Это только в детском мультике все просто: взял в руки кубики – и домик вскоре стоит. В реальности и заказчикам строительных работ, и исполнителям приходится сталкиваться с задачами куда более сложными. О том, какие планы ставит перед собой крупнейшая торговая сеть Беларуси и какие преграды возникают на пути реализации проектов, рассказывает генеральный директор сети магазинов «Евроопт» Андрей ЗУБКОВ.

– Андрей Владимирович, прежде всего, расскажите, как в целом сегодня идет развитие вашей сети – не только в столице и областных центрах, но и в регионах?

– В больших городах мы развиваемся достаточно успешно и динамично, открываем торговые объекты различных форматов, и проблем здесь, как правило, не возникает.

Мы не раз заявляли, что у нас есть программа развития в малых городах и районных центрах, которой мы уделяем особое внимание. Порой здесь живет пять, семь, десять тысяч человек. Как показали социологические исследования, жители этих населенных пунктов тоже хотят иметь современные торговые центры. Поэтому программа развития в малых городах на сегодняшний день активно развивается – в нескольких десятках районных центров одновременно мы ведем строительство.

В последнее время открыты торговые объекты в Браславе, Старых Дорогах, Воложине, Наровле, Буда-Кошелево, Климовичах, Ветке… Во всех этих городах возведены новые торговые центры по нашему типовому проекту, так называемые тысячники, по размерам торговой площади. В этих торговых центрах представлены не только продукты питания и продукция собственного производства, но и товары хозяйственно-бытового назначения в расширенном ассортименте. Также в торговых центрах размещены магазины бытовой техники и электроники «ТехноПлюс», открыты центры банковских услуг, точки общепита и другие небольшие магазины, которые мы сдаем в аренду местным предпринимателям. В наших торговых центрах представлены все виды услуг, которые сегодня необходимы современному покупателю.

Конечно, эти торговые центры не очень прибыльны, у них более длительный срок окупаемости, но мы считаем своей обязанностью перед обществом работать в каждом регионе и каждом населенном пункте, где нас ждут. Строительство ведется по всей стране. Наиболее успешно – в Гродненской, Минской, Могилевской областях. Отдельно нужно отметить Гомельскую область, в которой буквально в каждом районном центре работает наш торговый объект либо ведется строительство. Несколько сложнее обстановка в Витебской и Брестской областях, где нам не всегда идут навстречу, и местные власти по каким-то причинам не могут подыскать участки для строительства.

– Не так давно вы заявили, что открыли первый магазин сети на селе. Готов ли «Евроопт» открыть свои магазины в каждой белорусской деревне?

– Мы ведем разговор с местными властями и о том, чтобы делать более активные шаги за пределы районных центров – в деревни. Понятно, что иногда к этому относятся с настороженностью – в приходе крупных сетей часто видят конкурента существующей системе торговли на селе. Но мы подчеркиваем, что стремимся не ломать эту систему, а совершенствовать, привносить в деревню современные подходы и сервис.

На данном этапе расширение нашей сети в сельскую местность носит, скажем так, единичный характер.

Проведя переговоры с Минским облисполкомом, мы получили поддержку властей Борисовского района и согласовали с ними ту часть района, которую мы возьмем на обслуживание. Часть деревень обслуживается автолавками – в этом районе работает четыре наших маршрута, а в семи деревнях районные власти готовят к выделению участки для строительства новых магазинов.

Как только будут определены участки и готовы все документы, мы в течение двух месяцев построим новые магазины.

С подобной инициативой мы выступили и в Могилевской области. Мы предлагаем местным властям построить торговый объект в одном из районных центров и осуществить комплексное обслуживание всех деревень района.

Сеть магазинов «Евроопт» готова обслуживать деревни с населением до 200 человек посредством автолавок, свыше двухсот – стационарными магазинами, которые будут открыты через два месяца после получения разрешительных документов.

Надеюсь, что мы начнем более активно работать в этом направлении, и к концу года сможем отрыть еще несколько своих магазинов в белорусских селах.

– Насколько сложно крупному ретейлеру работать в малых городах и на деревне?

– Эта работа требует множества инвестиций. Кроме того, есть ряд дополнительных сложностей, связанных и с самим строительством, и с имеющимися коммуникациями, и с организациями, которые можно привлечь к работе. В строительной части в малых городах всегда сложнее работать.

Очень беспокоит то, что в регионах мы сталкиваемся с разным качеством строительства и не выполнением своих обязательств строительными организациями. Есть, конечно, строительные предприятия, с которыми мы построили уже целый ряд объектов, весьма довольны их деятельностью и составляем дальнейшие планы на осуществление совместных проектов.

Однако мы ведем строительство многих торговых объектов по всей Беларуси, и этот факт заставляет нашу компанию привлекать новые строительные организации – те, с которыми прежде мы еще не сотрудничали. И здесь возникают определенные проблемы. Так, в последнее время участились случаи не только невыполнения строительными организациями своих обязательств, но мы сталкиваемся с такими подходами и схемами, которые можно смело называть мошенническими.

– Что имеется в виду?

– Права генподрядчика в законодательстве прописаны так, что, по сути, по отношению к заказчику в случае возникновения каких-то споров он становится шантажистом.

А процедура смены генподрядчика крайне сложная. Более того, эта смена возможна лишь в случае, если прежний генподрядчик добровольно уступит объект новому. Ведь одной строительной организации необходимо передать другой и объемы выполненных работ, и количество закупленных, использованных и складированных стройматериалов, и всю документацию. На эти процедуры при лучшем раскладе уйдут месяцы, и то, повторюсь, при доброй воле на то «уходящей» стороны.

Если же разрыв инициируется заказчиком, то с привлечением судебных органов процесс может затянуться на годы, а на все это время объект незавершенного строительства оказывается замороженным. Средства, усилия, временные ресурсы – все тратится впустую.

Зная эту ситуацию, недобросовестные генподрядчики начинают выкручивать заказчику руки. С этим мы столкнулись и, к сожалению, не единожды. Схема проста – когда объект готов на три четверти, происходит резкое удорожание строительства. Если заказчик не соглашается доплачивать, стройка может быть в любую секунду прекращена.

Таким образом, мирным способом поменять генподрядчика сложно, а если делать это через суд, объект замораживается на достаточно продолжительный период. В результате с недобросовестным генподрядчиком заказчик вынужден договариваться, не обращать внимания на невыполненные объемы работ или завышенные цены – лишь бы как-то закончить строительство.

– А как определить, что увеличившаяся вдруг цена строительства – не вынужденная необходимость, а прихоть генподрядчика, решившего получить дополнительный доход?

– При заключении договоров с генподрядчиками оговаривается ориентировочная стоимость строительства. Конечно, она может измениться за время строительства: например, появились дополнительные объемы работ, о которых не было известно прежде, или увеличилась стоимость строительных материалов. Возможно всякое. Но…

Объемы строительства, которое мы ведем, огромны. И уже не первый год мы строим торговые объекты и имеем определенный опыт и ориентиры в строительстве. Компания имеет и собственное строительное управление с квалифицированными кадрами.

Хочу заметить, что стоимость строительства типового объекта не может в условиях Беларуси различаться в два раза в зависимости от региона – согласитесь, на Крайнем Севере мы не строим. Так, стоимость 80% построенных торговых объектов, как правило, составляет до $1500 за квадратный метр, иногда стоимость квадратного метра может повышаться до $1700. Если же цена за квадратный метр вдруг увеличивается до $2200–2400, и происходит это даже не на одном, а на всех строящихся объектах одного генподрядчика, то можно сделать вывод, что причина не в сложности земельного участка или дополнительных работах, а в чем-то другом!

Впервые мы столкнулись с таким подходом в 2011 году, и теперь стараемся заключать договоры по закрытой цене.

Сегодня мы имеем десятки заключенных договоров с закрытой ценой, в том числе и в самых отдаленных городах Беларуси, которые не превышают $1500 за квадратный метр.

– Завышение стоимости строительства – одна из проблем строительной отрасли, о которой говорилось на самом высоком уровне. Какие вы находите выходы из подобных ситуаций?

- В этой ситуации мы однозначно расцениваем завышение стоимости квадратного метра, как сознательные шаги генподрядчика, в которых маскируется недобросовестность этой организации, а в некоторых случаях и мошеннические намерения по завладению денежными средствами заказчика.

Например, руководитель одной подобной организации, ООО «БизнесСтройМонтаж», которая была привлечена нашей компанией для строительства в Витебске торгово-развлекательного центра в районе Билево и рынка по Московскому проспекту, 60А, подал на ликвидацию, не вернул неиспользованные авансы и тем самым нанес нашей компании ущерб на несколько миллионов долларов США. Ввод объектов в эксплуатацию был сорван, нам пришлось привлекать новые подрядные организации, которые и продолжили строительство.

К слову, в отношении директора ООО «БизнесСтройМонтаж» было возбуждено уголовное дело, но поводом стали его действия, которые нарушили интересы других юридических лиц.

Аналогичная ситуация складывается и с ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит». С этим генподрядчиком были заключены договора на строительство пяти объектов в Гомельской области – в пяти райцентрах, которые должны были ввести в эксплуатацию еще в декабре 2013 года. На сегодняшний момент все сроки сорваны, объекты практически готовы, но ввести их в эксплуатацию, согласно законодательству, мы без доброй воли генподрядчика не можем. Понимая это, ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит», можно сказать, шантажирует нас, требуя очередных финансовых вложений в эти объекты, несмотря на то что стоимость квадратного метра уже далеко превысила среднерыночную. Стоимость строительства, заявленная этой организацией при заключении договоров, на текущий момент выросла практически на 60%. На всех пяти объектах – одни и те же нарушения и недоделки. Еще более неприятной ситуация стала, когда мы узнали, что этот генподрядчик не рассчитывается с субподрядчиками. То есть для выполнения нашего заказа генподрядчик нанимает сторонние компании, мы же перечисляем ему средства, в том числе авансовые платежи, а до непосредственных исполнителей работ эти деньги не доходят.

Не так давно ко мне пришли представители около 30 субподрядных организаций, которые выполняли работы на строительстве этих пяти объектов в Гомельской области. Требование этих организаций одно – дайте деньги, иначе будем организовывать акции протеста. Я документально подтвердил факт оплаты генподрядчику. Хочу заметить, что нами заплачено генподрядчику столько, что каждой из этих субподрядных организаций можно было оплатить выполненные работы. Но деньги намертво «зависают» на счетах генподрядчика, а затем исчезают.

Мы понимаем негодование субподрядных организаций, которые не получили оплату за выполненную работу. Но нашей вины в этом нет – наша компания стабильно и надежно оплачивает все договорные обязательства, а деньги следует требовать у генподрядчика.

На сегодняшний момент действия ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит» фактически парализовали запланированные и согласованные с местными властями работы по развитию торговой сети «Евроопт» на Гомельщине. Парадоксально, но деньги инвестированы, торговые объекты почти готовы, покупатели ждут, а торговые центры откроют свои двери только тогда, когда этого пожелает генподрядчик, несмотря на то что деньги в торговый центр инвестированы не им, а заказчиком. На наш взгляд, здесь имеет место несовершенство законодательства. Кроме того, как сейчас стало известно, одно из предприятий группы компаний - ОДО «Промстройуниверсал», находилось в 2013 году в состоянии финансовой несостоятельности, т.е. было по сути дела банкротом, в связи с невыполнением обязательств перед своими контрагентами и управлялось временным управляющим. Однако избежать банкротства удалось за счет улучшения структуры баланса этого предприятия после заключения договора с другим предприятием этой же группы компаний - ЧСУП «Промстройуниверсал-Монолит». А финансовое состояние последнего, в свою очередь, резко улучшилось за счет заключенного договора с ООО «Евроторг» (сеть магазинов «Евроопт»). ООО «Евроторг» заключил договор с генподрядной организацией, которая находилась в предбанкротном состоянии. Если бы на законодательном уровне были прописаны механизмы, позволяющие на стадии подготовки договора проверить финансовую состоятельность генподрядчика, уверен: такие ситуации были бы исключены.

– К сожалению, споры хозяйствующих субъектов, в том числе и в судебных инстанциях, могут длиться годами.

– Более того, мы, к сожалению, уже сталкивались с такими примерами, когда генподрядные организации объявляют себя неплатежеспособными, ликвидируют юридическое лицо, а уже через несколько дней с тем же составом учредителей регистрируют новую компанию с новым названием. И вновь берутся за генподрядные работы!

– Андрей Владимирович, на ваш взгляд, не вступает ли такая схема деятельности в противоречие с уголовным кодексом и на что надеяться в таких случаях вам, как заказчикам, и тем субподрядным организациям, которые привлекаются такими генподрядчиками к выполнению работ?

– На закон и правовые нормы. Оценки таким ситуация должны давать правоохранительные органы. Я бы, со своей стороны, сказал, что это особенность законодательства, которая позволила на определенном этапе недобросовестным подрядчикам злоупотребление правом.

Наша компания занимает в этом отношении достаточно принципиальную позицию – те, кто пытается работать непрозрачно, должны попадать в поле зрения правоохранительных органов и нести ответственность по закону. На мой взгляд, именно жесткие требования государства выведут с рынка недобросовестных игроков.

На сегодняшний день принят ряд нормативных актов, в частности лицензирование деятельности генподрядных организаций, направленных на урегулирование вопросов в строительстве. Законодательством предусмотрены более жесткие требования именно к подрядчикам. Наша компания надеется, что эти нововведения позволят впредь исключать недобросовестных подрядчиков со строительного рынка Республики Беларусь.